世联2010北海海门天域项目发展战略及整体定位.pptVIP

通过洋房化小高层产品设计提升度假氛围 洋房化外立面规划要点 和外围景观面搭接，灰空间、阳台、露台形成观景空间； 比较独到的造型； 增加一些休闲空间，如阳光房、休闲房等 * 注重和景观的结合 地中海风格的屋顶设计 景观化的外立面 阳光房设计 规划提升建议2 在外向型组团加强配套设施，在内向型组团中完善基本设施 A1地块的配套—— 五星级酒店 40000㎡ 街铺 5000㎡ 会所及服务 1000㎡ A2地块的配套 商业及社区服务 2000㎡ A4地块的配套 商业及社区活动 2000㎡ 包含康体中心、医疗中心、书画室、茶吧等 可部分充分利用架空层实现 * 配套规模2000㎡ 包含便利店、康体中心、医疗中心、书画室、茶吧等 配套规模2000㎡ 包含商业、健身房、棋牌室等 配套规模约46000㎡ 包含五星级酒店一座、街铺商业、会所等 规划提升建议3 4.0容积率下，能否进行产品形态的重新组合和优化？ 纯高层产品的缺憾 产品线少，客户类型单一，走量较慢； 没有高低错落，北面高层难免受到景观遮挡； 优秀的南面景观面没能通过产品形态实现价值最大化 * A1地块基本指标： 容积率4.0；限高100米； 占地242亩，总建面64.61万㎡ 规划提升建议4 4.0容积率下的重新组合 能否丰富产品线，解决客户类型单一的问题？ 能否解决高层之间景观遮挡的问题？ 能否通过高低配的产品实现价值最大化的问题？ 狭长型地块在保证景观面的同时如何拔高高层容积率 * A1地块基本指标： 容积率4.0；限高100米； 占地242亩，总建面64.61万㎡ 方式一，通过公寓产品实现： 公寓产品便于控制单户面积，总价低，更能被普通度假及投资客所接受； 市场表明公建化的外立面比较受到客户欢迎，艺术化的设计带来增值； 展示景观面，完善基本度假配套比较重要 方式二，高梯户比居家型产品的尝试 北海客户对T4、T6的户型没有抗性； 世联经验，V字形排布既能最大化景观价值，又能够提高容积率； 在30层、20%的建筑密度下，容积率可到6.0以上 规划构思原则——各地块在统一构思下，有着不同的侧重点 * A1地块：在做足容积率的条件下，尽量增加低密度数量，产品形态多元化，促进走量，并且最大化景观价值； A2地块：内向型组团，在降低建筑覆盖率的条件下，尽量提高舒适度，建议环绕水系的岛居生活模式，建筑洋房化外立面； A3地块：保证整体舒适度，景观化别墅区，建议配置两栋大型企业会所别墅； A4地块：内向型组团，高端养生物业，建议在符合规范之下将公寓产品尽可能增加高度，同时建设公寓化的高端配置产品，内部景观展示和养生配套。 物业类型：大独栋、企业会所、小独栋、洋房化小高层、高层住宅、高层度假公寓、沿街风情商业和酒店。 * 第三部分 * 定位前的思考 项目发展方向研判 项目整体定位 项目发展策略 Part. 4 Part. 3 Part. 2 Part. 1 4.2 初步规划构思 4.3 整体经济测算 4.1 启动区建议 以A2区启动有一定优势，但回现产品线单一，且施工难度大不便抢工 A2启动的优势： 整体离海较近，能够借助海景销售； 小高层物业的工期较高层要快； A2启动的不足： 规划指标严格，30-40m限高下，容积率2.0，其实调整余地较小； 不损失容积率情况下，基本以小高层为主，产品线单一，不利于回现； “三通一平”不具备条件，施工难度大，不利于抢工期 * A1地块经过讨论，具备相对宽松的容积率空间，且道路通达性好，给了我们另一种启动区的选择可能性 A2启动 以A1区启动提供了另一种选择的可能 A1区启动的优势： 多线产品搭配销售，走量较快； 有可能推出市场稀缺的小独栋产品，引爆发力点； 道路通达性好，施工条件具备，形成抢工的有利条件，并有可能在明年下半年入市 A1启动的产品线搭配： 单线排布的小独栋； 低总价的度假公寓； 高性价比的居家高层 * A1启动 两个方案的具体差别，通过经济测算能够更准确说明 * 两种启动方案对比结果——A2地块启动少回款2个亿以上 　 A1启动 A2启动 住宅建筑面积(㎡) 100000 85000 大独栋建筑面积(㎡) 0 0 小独栋建筑面积(㎡) 15000 0 小高层建筑面积(㎡) 0 85000 高层建筑面积(㎡) 85000 0 销售收入（万元） 90825 71400 开发投资（万元） 29473 24636 土地投资（万元） 3948 3570 建设成本（万元） 25525 21066 税前利润（万元） 67865 52596 税后利润（万元） 64232 49740 成本利润率 230.3% 213.5% 保本