2011天津杨柳青宝安江南城势动营销整合策略报告.pptVIP

【本项目年度销售目标】 年度销售计划（理想状态） 开盘销售阶段 2011年9月25日——2011年年底 销售价格 （暂按区域市场价格估算） 别墅面积约：11700平 均价14000/平米 小高层面积约：20600平 均价8000/平米 销售率 暂按100%计算 总销金额 别墅金额 约1.64亿 小高层金额 约1.65亿 约3.29亿 问题二：就目前推货量来看，即使11年全部产品消化率为100%，按照区域市场价格，实现年度4个亿的销售任务有很大的难度。 销售策略——【本项目年度销售目标】 年度销售回款（理想状态） 回款日期 2011.9.25 2011.10月 2011.11月 2011.12月 累计 别墅 开盘 3280万 6560万 3280万 约1.3亿 回款比例 20% 40% 20% 80% 小高层 开盘 8250万 约0.825亿 回款比例 50% 50% 合计 2.12亿 问题三：就开盘时间和回款周期来看，在销售率100%的情况下，理想状态下回款比例达到峰值，实现年度4个亿的销售回款有很大的抗性。 【本项目年度销售目标】 关键词——问题 推货值不足 产品重心偏移 回款有抗性 解决之道 销售策略——【本项目整体营销思路】 全案营销总策略 高开平走 互为带促 精准吸纳 差异推广 2011年营销策略 品牌扎根 全面引爆 重在高层 打拼现场 销售策略——【总体销售控制】 别墅销售控制 1、现有施工节点作为首期房源推出——高调亮相，立标杆；理性定价，聚人气2、加推房源补充推货产品——小幅多频平走价，口碑传播促成交3、二期房源暂做保留——社区成型，园区实景，蓄势待发，高开高走，最终实现利润最大化 加推房源 二期房源 一期房源 销售策略——【总体销售控制】 小高层销售控制 加推房源 一期房源 二期房源 1、现有施工节点作为首期房源推出——低开平走，渗透市场，引起重磅2、加推房源补充推货产品——封盘排号，再次蓄水，大幅提价，冲击市场，先到先得3、二期房源根据证件取得可少量加推——丰富产品线，促进成交速度 销售策略——【销售周期】 产品类型 预热 排卡 开盘 强销 调整 别墅 5~7月 8~9月 2011.9.25 10~11月 12月 小高层 5~9月 9~10月 2011.11月 12月 2011年度销售周期 告知市场，邀约至外展场了解项目 传播动态，邀约至现场品鉴样板区 活动邀约，开盘前意向客户保养 开盘通报，最佳购房时机告知 我们的广告，不是房地产在生硬广告，而是江南的邀请，家的呼唤，情怀的表达。形成系列，引起市场关注，受众情趣，系列表达，人文情怀。 项目宜静，广告表达，营销宜动，如何实施？ 韵动江南·势动天津 分解如下：中国宝安 势动全国 手法：意向客户招募，组织天津江南城意向客户海南（威海）江南城考察活动。 时间：首批次意向客户订金交付前。 形式：宝安江南城考察、三亚（威海）风光旅游、中国宝安理解；20人次双飞三天。 控制：首批次意向客户所订房源为拟定价格微加活动费用再加1%，考察结束成交有折扣1%鼓励。 放大：利用媒体广告、软文，发布客户考察信息，传播中国宝安实力，中式特质，天津江南城实力、宝安江南系的传承和客户的关怀。 意义：不知宝安前，先领略宝安实力。不知江南风格时，先领略江南之美。项目未成时，先领略既成之美。客户成交前，先领略江南城的慷慨信心，人文关怀。促成成交，制造美誉，引起热捧。 请出去 韵动江南·势动天津 分解如下：天津江南 互动华北 外部拓展启动节奏 项目推广启动：2011年7月，主要以《地产》、新浪、焦点、搜房等主要推广渠道 城市巡展启动：2011年8月，以北京、内蒙、河北、山西为主要巡展区域，与当地媒体资源、跨界品牌资源、分销合作单位合作，以城市发展论坛、产品说明会、房展会等形式为主。 外部拓展启动策略 借助政府的区域推动力，结合区域推广进行项目的整合推广 ——华北第一，中国第二高银117大厦，天津新兴CBD区域的中国旅游名镇 先期输出西青-杨柳青区域未来规划的深度定位与辉煌前景 —— 北中国宜居生态区 项目推广紧紧跟随，初期阶段以形象推广为主 ——最宜中国江南城，宝安天津杨柳青 请进来 天津欢迎你 电视剧《杨柳青》上映之前实景探秘 石家大院观光 御河风光 中国非物质遗产木板年画欣赏 天津西青区发展欣赏 江南城江南文化品鉴。 韵动江南·势动天津 分解如下：西青江南 联动天津 天津全市联动泰达、赛象外战场及现场；泰达、赛象外展联动现场。 手法：进场咨询即可有机会获取海南（威海）江南城考察观光活动，登记即送礼品。 时间：泰达、赛象等外展场开始接待之前。 形式：签订购房意向即可有机会参加旅游，登记即送礼品，开盘现