2011年8月16日济南三庆长清大学城项目营销策划.pptVIP

系列案场活动——活跃气氛，嫁接资源传递项目品质和价值 本阶段营销活动 开盘热销期 活动一：红酒文化鉴赏周 活动形式：与酒吧合作，在售楼处展示/传播与项目气质相匹配的红酒文化,红酒品鉴； 活动目的：直接提升上门量,并通过体验给客户留下深刻印象，推动小众传播。 推售策略 本阶段营销活动 开盘热销期 活动二：德国黑啤节 活动形式:在售楼处外搭建临时桌椅和遮阳设施，举办德国啤酒畅饮活动,通过向特定的客户群发放啤酒券,让老客户和潜在客户参与； 活动目的:直接提升上门量,并通过体验给客户留下深刻印象，推动小众传播。 系列案场活动——活跃气氛，嫁接资源传递项目品质和价值 推售策略 本阶段营销活动 开盘热销期 活动三：浓情咖啡文化节 活动形式：和品牌咖啡店联合在售楼处进行咖啡文化展示和咖啡品尝活动； 活动目的：再次展示气质，创造体验营销，促进传播带动销。 系列案场活动——活跃气氛，嫁接资源传递项目品质和价值 推售策略 诉求重点：客户心理投资 机不可失 推广主题： 一铺养三代 机不可失 推广策略：重点突出物业服务与业主真实感受 阶段目标 ： 公寓营销执行 推售策略 强调项目的成熟，突出投资属性与特点，与客户投资意识相契合。提高商业人气，全面提升价值，建立品牌认知。 第四阶段：尾盘期（2014年至清盘） 聘请国内知名物业公司，提供全方位物业服务，赢得业主良好口碑； 采用客带客的方式，利用人际传播，扩大项目知名度； 推出各种优惠措施，配合小型的客户活动，快速消化剩余房源。 尾盘期——营销策略 推售策略 尾盘期 本项目作为长清大学城的标杆性项目，对新城发展起着举足轻重的影响，因此建华置业在本次方案中对区域内竞争项目进行市场研判，为本项目提供精准的数据支持。 通过对项目的详细了解与跟踪，我司对于该项目很感兴趣，亦非常有信心。如若有幸与贵公司合作，我司将综合各项专业及人力资源为贵公司项目提供专业的一流服务，后续将会陆续提交营销报告、售楼处装修建议等报告，供甲方领导审阅。 * * * * ， * * * * 项目精装修核心价值点： 品质：打造长清市场第一品质豪宅 稀缺：立志成为长清市场第一顶级稀缺珍藏物业 品牌：竞争用料筛选的高端品牌性，提升项目的整体品牌价值与空间 品味：赋予产品自然性、舒适性、雅居性气息 精装修建议小结 以品质、稀缺、品牌、品味四个创造性因素为出发点，推动项目独享长清高端公寓市场空间 精装修不但能提升物业的品质，更可增加项目溢价空间，提高项目竞争力，本案作为长清首个公寓项目，此方向也必将是本项目要考量的问题。 精装修建议 定价策略 产品梳理 PART 5 产品梳理及定价 定价原则 原则一：实现产品价值，使产品价格与价值最大程度契合； 原则二：以市场为导向，考虑多因素、多系数，综合进行定价； 原则三：对比对象产品不同，综合评定。 定价策略 定价方式---影响因素及权重 根据市场情况，结合本项目的具体实际，确定本项目采用加权重法进行项目定价。 100% 客观因素 自身因素 位置 18% 交通 10％ 周边环境 8% 生活配套 12％ 规模 8％ 规划 8％ 建筑风格 8% 园林 5% 户型 15% 标准权重比例：10% 增减比例基本单位值：5% 较弱的影响因素：5% 主要影响因素：10%以上 社区配套 8% 比价十大体系影响因素权重构成 定价策略 分类/项 位置 交通 周边环境 生活配套 规模 规划 建筑风格 园林 户型 社区配套 加权值 加权系数 18% 10% 8% 12% 8% 8% 8% 5% 15% 8% 100% 鲁商常春藤 4 4.2 4.2 4 4.1 4.2 4 4 4 3.9 4.05 恒大绿洲 4 4 4.2 4 4.3 4.5 4.5 4.5 4.2 4 4.18 紫薇翠庭 3.7 3.9 3.8 3.9 4 3.9 3.9 3.7 3.9 3.5 3.82 本案 4.5 4 4.2 4 4.1 4.3 4.5 4 4.1 4 4.19 定价策略 产品价格制定——确价 由于周边项目多为高档别墅，结合项目属性特选择住宅项目作为样本，进行加权值计算。 定价策略 项目名称 加权值 参考均价 加权参考值 鲁商常春藤 4.05 5300 1781.33 恒大绿洲 4.18 4700 1630.37 紫薇翠庭 3.82 5200 1648.46 合计 4.02 　 5060.16 住宅项目均价为：5060.16/12.05*3*4.02=5064元 由于本项目为公寓，所选择样本均为住宅，依照区域实际情况及市场行情，按照公寓