2012年西安八府庄项目提案报告.pptVIP

现代都市和谐生活样板 ——西安首创互动式亲情文化社区 S W O T 分 析 S—优势 本案地块方正、朝向正南正北，易于小区规划。 目前本案周边区域已经发展成为一个相对成熟的居住区， 生活配套服务相对齐备，这就为本案的开发提供了很好的 外部环境条件。 周边初具居住人气，良好的人气氛围对项目项目而言具有 良好的促进作用。 临近环城路，闹中取静、适宜居住 S W O T 分 析 W—劣势 项目体量偏小，不易在市场竞争中形成规模优势 从主干道进来的车少（409、707、16），且有火车专运线 阻隔，交通便利程度不够 地块附近为农村住房及生产厂区和老式家属楼，生活环境、 社区品质、人员素质较差，不利于项目整体形象和价值的 提升 周边生活配套虽然较为齐全，但均为品质较低的基本性生 活配套 S W O T 分 析 O—机会 琳苑小区、锦绣.芙蓉苑、万国.金色家园对于这一板块的 宣传、炒作、烘托，将提升该板块的认同度，同时有利于 聚集人气。 东二环的开通（10月份）必将扩大项目的销售辐射力。 潜在项目的陆续投入将进一步提升本区域的价值 S W O T 分 析 T—威胁 来自锦绣.芙蓉苑的直接竞争——锦绣.芙蓉苑总规模在200亩左右，因此其销售战线可能持续相当一段时间，这必然会与本案形成直接的威胁。 周边在建、待建项目可能成为本案的潜在竞争。 项 目 定 位 原 则 项目成功开发的同时，为发展商赢得最大的利润与品 牌资源 规避市场风险，最大限度地降低项目的开发风险 走差异化道路，超越竞争对手 强化优势，弱化优势，或者干脆变弱势为优势 项目的品质定位：中档 从金融政策层面看 商业银行对开发商贷款进行限制，开发商开发高档住宅，其贷款成本加大（银行利率和贷款期限上做了限制）。 银行对购房者个人贷款购买高档住宅进行了限制，购房者购买高档住宅，需要提高首付比例。 从《121号文件》、 《18号文件》和《国8条》可以看出，未来中高档、高档项目将成为严格控制的对象，而中档普通住宅项目则是央行金融贷款的支持重点。所以这样定位不但有利于本项目规避相关政策性的限制，而且有可能获得政策的支持。 从项目地块周边看 从企业自身条件看 客观上讲，佳元在品牌、知名度、认知度等方面在西安还居于生力军，因此，如果开发中高档、高档住宅，其销售将比诸如紫薇、高科、雅荷等开发企业具有更大的难度和压力。 从 竞 争 层 面 看 若开发中高档项目，势必与万国.金色家园形成“面对面”的竞争。显然，在本案无论是社区规模配套，还是开发实力、品牌和市场认知度、美誉度等方面都与万国.金色家园存在一定差距的情况下，与万国.金色家园的直面竞争势必处于被动。 从 利 润 追 求 层 面 看 高档住宅，市场风险较大，但从开发的经验看，楼盘品质档次越高越往往获利更大。因此出于利润最大化原则的考虑，本案也不宜开发中低档住宅。 项目营销定位 西安首创互动式亲情文化社区 项目营销主题定位 现代都市和谐生活样板 项目案名定位 心 城 主 人 项目主力户型定位 主流户型定位于80㎡——125㎡之间 项目主力目标客户定位 项目周边、东郊及北郊普通收入家庭（包括国有企事 业单位的团购客户。） 项目销售价格定位 2100元/㎡ ——2300元/㎡ 行销推广策略 推广阶段划分 项目营销定位 西安首创互动式亲情文化社区 项目营销主题定位 现代都市和谐生活样板 项目案名定位 心 城 主 人 项目主力户型定位 主流户型定位于80㎡——125㎡之间 项目主力目标客户定位 项目周边、东郊及北郊普通收入家庭（包括国有企事 业单位的团购客户。） 项目销售价格定位 2100元/㎡ ——2300元/㎡ 我们的服务内容 我们的房地产服务业务，涵盖房地产建设的各个环节，包括项目市场可行性与经济可行性论证、房地产产品功能、类型、业态、景观、环境、氛围、形象市场定位与概念规划设计、营销战略策划与战术实施、销售代理、媒体整合、广告传播，以及企业发展战略设计等。 我们的人力资源 毕业于清华大学，后留 学日本，机械工程学士、工 商管理硕士、宏观经济学博 士，高级工程师，曾派遣日 本进修。先后在日本、北京、 大连、深圳从事企业管理咨 询与品牌运营、产品整合营 销策划，曾担任深圳外资金 宝通电子有限公司企划总监。 西