2010济南海尔绿城酒店地块二期市场分析与定位报告.pptVIP

版权声明 报告逻辑结构 本体目标：打造济南首个五星级酒店综合体 销售目标：实现高价下的高速营销 品牌目标：进一步深化企业高端物业营造专家的形象 报告逻辑结构 报告逻辑结构 项目的开发时机是否已经成熟 项目以什么样的战略切入市场？ 项目如何定位？ 本项目综合体物业可能的产品组合形式 写字楼+商业 公寓+商业 写字楼+公寓+商业 从目标出发，本项目的物业形态定位 写字楼产品有没有空间？ 写字楼市场竞争较为激烈。区域市场写字楼已有国奥城、黄金时代广场、汇展国际等市场供应约60万方，后续将有鲁班项目、总部基地南区、大卫项目约135万方，本项目目前处于前堵后追的局面。 公寓产品有没有空间？ 区域大量办公人群的涌入，孕育着大量潜在需求。随着区域中心的逐渐成熟，政府、事业单位的进驻，总部经济的形成，将会吸引大量的办公人群，其中年轻白领、外企高管、高新技术人才等将会是公寓的客户基础。 本项目商业的发展策略 石材立面、玻璃幕墙 考虑因素： 石材立面、玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。 建议要点： 外立面采用卡拉麦里金干挂石材 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证建筑品质； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。 车行大堂： 考虑因素： 深圳甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 采用车行大堂楼宇： 新时代广场、国际商会中心、广州中泰国际中心 建议要点： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰； 简约大气的电梯间——延续物业统一设计风格 电梯间 考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合； 建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。 国际品牌标志、国内品牌价格——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯 市场主流商务电梯产品指标参考 三大电梯品牌在知名度和报价上处于同一水平，技术细节上各有特长； 长沙写字楼多采用OTIS品牌； 瑞士迅达推出外部控制楼层智能呼叫系统后市场占有率上升； 商务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，办公系统自动化服务。 商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排。 员工餐厅 硬件配置 考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌） 建议要点： 品牌：选用三菱电梯 内装： 电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息； 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调及音乐系统。 指标设置：电梯设计等候时间小于45”； 电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。 √ 硬件配置 5.电能比同类电梯节约30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按钮更加便捷 　 4.经久耐用的半导体元件和可靠的异步电动机 4.所有设备均可紧凑安装在井道中，给建筑节省更多空间 4. 主要部件欧美进口 3.能耗低，降低电路负载，可靠性高， 3.在平常模式待机时间系统中添加高性能群控控制屏和睡眠模式，节省电力30% 3. 钢丝绳采用2：1，比传统1：1更舒适 2.VFP是中国迅达推出的新一代的驱动系统，是具有良好的性能价格比 2.三菱高速电梯比同类品牌率先使用高效率的永磁（PM）电动机代替感应电动机，进一步开发的无齿轮曳引机把马达长度减少30% 2. OTIS立式主机，电机输出与输入轴一体，中间无需联轴器，同心度高，噪音低，避免夜间扰民 1.VVVF变频（交流变频）调速系统 1.三菱电机是世界上最早开发变压变频控制系统，该系统让电梯高效智能化控制 1. 五个微电脑模块化控制 技术 优势 高出同类10% 低于同类10%-30% 高出同类10% 能耗 130万元+10%安装费 (2.9m/1.35t/3.0m/s) 2.5m/s: 100万 3m/s：120万 (均为2.9m/1.35t，三大件进口) 130万元+10万安装费 (2.9m/1.35t/3.0m/s) 单梯报价 瑞士迅达 日本三菱 美国西子OTIS 品牌 外部呼叫面板 硬件配置 高新区写字楼项目多以较低的拿地价格、政府支持、政策优惠和低廉的价格，吸引了大量企业的入住。 怡科产业园，一期14万平米已经销售完毕，