2010年6月阜阳市颍上县南苑2期商业地块提报方案.pptVIP

商业街展示带动住宅销售 巨幅品质形象墙，给客户视觉冲击，提高项目知名度。 橱窗展示已确定商家业态，给客户信心. 售楼处前广场 针对不同类型的商家，采用不同策略 利用主力店及旗舰店对其形成吸引； 进行严格筛选； 对主力店和旗舰店的补充 一般对主力店和旗舰店有一定依赖，需要分享其客流； 产品适应性强； 谈判能力较弱 普通店 利用主力店对其形成吸引； 可一定程度带动其店铺周边的商业氛围； 如果规划得当，多家旗舰店的组合也能在一定程度上起到主力店的作用； 国际或国内知名品牌商家； 一般对地址有一定要求，对产品的适应性较强； 不同商家谈判能力不同； 次主力店 熟悉其选址特征，尽可能的迎合； 同时与几个主力店进行谈判； 给予一定的优惠条件； 决定整个项目的生死和发展前景 一般都有特定的选址计划、标准和流程，决策周期较长； 谈判能力强； 主力店 应对策略 对项目的作用 商家特征 目标商家 招商策略 主力店招商策略 人力资源 招商部门 调查、访谈 开店计划 内部决策流程 资金流 能力可及 招商部门/开发商 规划前景 尽快确定主力店及知名品牌店 辅助业态或商家 项目或发展前景 招商部门 定位准确 科学规划业态 项目定位 竞争对手 低风险 管理与服务 开发商 合理制定租金 提供优惠条件及优质服务 租金 软性指标 配套条件 开发商 产品定制或功能弹性化 布局及使用功能 建筑条件 交通条件 客流量及客户消费水平 招商部门 挖掘项目商业价值 项目区域及店铺位置 店铺盈利能力 高利润 招商方的职责分工 招商策略 决策因素 商家选址的基本出发点  招商策略 平面建议 【第五章】 平面表现 产品建议 平面表现/不夜城 围墙 围墙 展板 战略/客群定位 一类客户 颍上本地个体经营户。（自营群体） 颍上积累了一定资金的常住市民。（投资客） 在外务工者，急于回家创业者。（自营投资） 部分灰色收入者。（投资客） 目 标 客 户 二类客户 三类客户 四类客户 年龄结构：30—55岁 文化特征：文化层次不高，其中的个体经营户经验丰富、精明理性。 投资心理：总体上看大势、买涨不买跌，但个体经营户之外的客户跟风心理强烈。 购买能力：20—50万总价是他们能承受的主要价格区段。 经营范围：服饰、鞋业、运动、个人用品、教育、餐饮、娱乐、休闲。 购买心理：本案整体知名度、市场前期反应、管理水平、商场诚信度、发展潜力、 盈利能力是众多投资客的主要关注内容。 销售执行 【第三章】 入市策略 营销推广 商铺销售时机： 商业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家。 先预热先展示再认筹： 商业和公寓进行充分的市场预热和展示后再认筹。 入市产品： 商业街区以街铺入市，中心商场统一招商。 推售节奏： 多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度。 制造营销热点，持续举行活动： 不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气， 提高社会关注度。 入市策略 营销推广/步骤 步骤一 气势亮剑 展示项目大手笔、高起点规划的商业气势，震撼全城。 步骤二 招商跟进 在展示项目形象的同时，大手笔招商引进大型知名超市、知名品牌等，以号召项目全案销售，进一 步展示项目高形象。在主力店确定后，进一步引进次主力店，以散点商业业态布局的模式保证项目 的整体繁荣。 步骤三 价值强化 从开发商实力、项目规划、招商气势、商业运营理念等各个方面强化项目价值，树立项目独一无二、 无可替代的核心竞争力，展示广阔而坚实的财富前景，给投资者、经营者充分的投资信心，激发投 资者的投资欲望和热情。 步骤四 分段销售 进入到实际操盘运营阶段，依项目规划分区、商业功能分区等特征，在营销及其推盘时间上，根据 不同业态定位的商业物业实行分段销售，形成营销节奏，按部就班地完成全案销售。 步骤五 价格策略、营销策略突破市场 充分演绎项目价值，树立财富前景，以实效的价格策略、精密的营销策略，与投资者、经营者切实 进行心理较量，形成市场突破，实现利润最大化。 营销推广/步骤 营销推广/阶段 ■导入期 阶段主题：城市中心引擎，颍上商业领袖 活动内容：地块奠基仪式 活动设想：邀请颍上相关政府领导、开发企业领导、相关媒体一起参加地块奠基仪式。 媒体告知：城区高端户外广告、邮递广告、电视字幕、电视新闻 ■内部认购 阶段主题：南有十字街，北有不夜城 活动内容：项目推介会及发展论坛，VIP认筹 活动设想：邀请主力店代表、前期登记客户、商业目标客户以及政府领导，举办项目推 介会及发展论坛座谈会； 媒体策略：户外广告、当地主力媒体报道、软文广告和硬广告结合宣传。 营销推广/阶段 ■项目开盘 阶段主题：24小时不散的宴席 活动内容：颍上迷幻开盘之夜、VIP解筹