世联2011昆明俊发郑和故里文化旅游项目中期汇报稿.pptVIP

* 商业地块发展方案二：打造各具特色的主题商业街区 A B C D E F H I 编号 商业主题 D 休闲街区 E 游憩街区 F 艺术街区 商业地块发展方案二： 围绕不同的商业主题，打造各具特色的主题商业街区，具体是：从北往南，依次是休闲街区、游憩街区和艺术街区 城市人口 备选方案 * 特色休闲街区，打造高原之上的“东方威尼斯”小镇 A B C D E F H I 充分利用滇池资源，针对昆明人强烈的亲水情节，引水打造“东方威尼斯”小镇，街区根据郑和下西洋所到国家分为古滇—泰园—印度—阿拉伯等不同主题，利用水系将其串联； 水系：呈网状布局，做为小镇内部主要交通体系； 建筑形态：结合不同主题，挖掘当地古代建筑元素，打造传统生活场景（搬迁整栋古旧宅，或老建筑要素植入等多种形式） 功能：底层为商铺，局部两层商业，楼上为公寓；商业（35%~40%）+公寓（60%~65%） 商业业态：公益文化展览、中高端餐饮、休闲酒吧、茶室、特色客栈、文化主题店等综合休闲业态 租售细则：早期持有约1.8~2万商业，中期成熟后减持至约50%；其余约3~3.2万公寓全部销售 城市人口 备选方案 * 主题公园为主的游憩街区，打造高原之上的“娱乐之都” A B C D E F H I 功能：以主题公园为主，外围局部为商业；主题公园比例（70%）+商业比例（30%） 商业业态：主题公园为主、快餐类大众餐饮、纪念品销售等商业服务 租售细则：主题公园持有，商铺售卖 案例借鉴：丹麦歌本哈根的蒂沃利公园—— “老少皆宜”的“童话之城” 特色：别致的景色（花卉展览、叹为观止的水景）、20多条惊险程度各异的历险路线、沿飞天干线流览安徒生童话故事里一幕幕脍炙人口的童话故事 火车探险之旅 童话般的蒂沃利公园 城市人口 备选方案 * 彰显个性的艺术街区，打造高原之上的“艺术之家” A B C D E F H I 建筑形态及风格：合院式设计，LOFT形式，公共空间可布置一些突出艺术性的建筑小品；建筑风格上突出艺术设计性 客户定位：文化艺术传媒类客户，可居可业，可用作工作室、艺术品展览、艺术交流等 租售细则：全部销售 城市人口 备选方案 * 备选方案实现销售物业产值达73.2亿，沉淀资产约6亿 14.8 13.7 18.9 16.2 3 19 38 0.6 2.1 1.9 总投资 销售物业产值 持有物业经营收入 持有物业资产沉淀 第一阶段 第二阶段 第三阶段 项目总计投入达50亿，物业销售达75.4万方，产值73.2亿，沉淀优质资产约9亿。 6 第三阶段变现销售 单位：亿元 主题公园 城市人口 备选方案 ——以上为中期汇报时项目组所提交方案，就此方案，俊发就商业部分提出如下意见： * 项目组就此修改意见进行方案修改—— 从目标客户来源看，各类型客户特征需求明显 城市人口 修改方案 昆明、玉溪人 客户来源 昆阳本地人 以昆玉两地大中型企事业单位为主 基本需求：会议、培训、住宿等功能 衍生需求：中高端休闲、购物等配套 强调圈层氛围，偏好一站消费 对酒店强调品牌同时控制星级 日常休闲 特色休闲 以大众休闲活动为主 追求公共休闲空间 中高端、商务休闲等承受有限 以体验地方特色为主 受特色商业、特色建筑、特色餐饮、特色活动所吸引，追求新鲜、时尚、潮流 以主题购物、特色餐饮、风情酒吧等为主力消费业态 外来游客（含周边地州） 商务交流 大众休闲娱乐 以城市中产阶级的家庭单元为主 周末、短假为主要消费时段 消费需求以家庭休闲娱乐为主，要求能满足家庭互动 文化交流 借旅游进行文化交流、体验乃至创造 形成圈层聚集效应 注：住宅客户另单独分析 客户需求解析（1/3）——商务会议衍生需求的满足和高质量软性服务是酒店成功的关键 昆玉商务客在会议培训之余的主要休闲消费为酒店内洗浴、健身或依靠周边城市内的休闲配套； 昆明多数酒店服务意识不够，难获得客户满意。 如何满足商务会议客闲暇时间的休闲消费需求以及提升软性服务是酒店吸引此类客户的关键？ R2 –需求： 商务客在会议、培训之余的闲暇时间消遣需求； 酒店内个人尊贵感的实现。 R1 --现状： Q –问题： 翠湖酒店：因完善的配套设施和管家式服务成为政府和烟矿行业的首选； 新纪元酒店：在区位优势下，以优质的服务成为四星酒店中的标杆。 昆明商务客会议时间一般为1-2天，培训时间约为2-5天不等 会议培训之余的夜间或非会议培训时间内，客户具有一定的身心放松、休闲娱乐及购物等需求 高端商务客讲究圈层氛围，偏好在酒店内实现一站需求满足，因此完善的配套设施是吸引会议客的关键 此类客户价格承受能力较高，消费水平约500-1000元不等 城市人口 修改方案 目前昆玉商务客的会议培训等主要集中在城市内酒店； 商务客闲暇的休闲消费场所主要为酒店内桑拿洗浴、运动健身、餐饮或周边城