世联2010年06月芜湖“华仑港湾”营销战略与策略.pptVIP

2011年启动区营销目标 财务及价格目标理解 形象目标理解：国际视野的“第九湾”需灌以更多的定义及演绎，花费一定的成本引导客户接受 新政调控下，全国一、二线城市的上门量和成交量双双大幅下跌，但豪宅项目表现稳定，价高却仍有成交，抗风险能力相对较强 本地市场，受新政影响，客户观望情绪加剧，但被动刚性需求依然存在，总体成交量下滑 ，被动刚性需求在五月得到局部释放 五月刚性需求的局部释放，并不代表市场的整体回暖，华强城澳然天成、伟星左岸生活 、绿地镜湖世纪城成为市场出货主力 项目竞争激烈，未来市场总的竞争体量将在105万方以上，通过对项目2011年五月下旬市场竞争体量判断，项目开盘前将面临近20万方竞争体量 从放量时间判断名流印象、世茂滨江、国贸长江一号三项目成为本案销售周期同步之项目，本案将直面竞争无从回避 世茂滨江是真豪宅，其他项目（名流）都是伪豪宅，且形象尚停留在物质堆砌层面，缺乏足够的品质支撑 高端项目启动方式多样，商业价值成为形象卖点支撑或项目溢价的重要营销手段 营销水平分析一：芜湖市场展示水平参差不齐，世茂滨江成为芜湖高端项目展示标杆 营销水平分析二：差异化的产品竞争策略，实现对芜湖高端客户的营销细分 营销水平分析三：注重滨江资源的生活配套，但对私享性与专属性需求配套打造不足 个案竞争分析一：世茂滨江形象差异化的竞争 个案竞争分析二：名流印象从产品到客户的全面竞争 结论： 城南良好的市政配套为项目带来了便利的生活感受 区位：位于滨江南路与利民路交界，中山商业街的延伸段 ； 配套：10步享城市繁华与便利。临滨江公园二期，享奥林匹克公园、新时代商业街、小学、医院等完善生活设施， 属芜湖未来高端文化休闲区域； 文教：芜湖高校聚集区域，拥有纯正的人文环境； 其他：利民东路、花津南路、纬五路及滨江南路的修建，完善了区域交通体系，使片区生活更加便利。 滨江公园二期工程的建设，提速了项目滨江生活预期 2009年元月滨江公园一期景观全面开放； 滨江公园二期工程，为一期的延长段，二期的建设以一期为标准，全面改善城市景观带，扩大市民休闲场所，改善了城南交通路网的同时，开启了城南市民滨江生活的新篇章。 三重景观体系：稀缺江景、城景、园景，城市稀缺的一线江景中最华丽的一段 城市资源聚合地，未来城市文化休闲中心，享一线江景、最纯粹的滨江生活 城南是芜湖市的教育中心，为项目带来了强势的教育资源 以安徽师范大学为代表的多所高等院校落户城南； 除高等院校外，城南集聚中小学教育资源，以及奥林匹克公园的建设投入使用，更是推动了片区文教事业的发展； 强势的教育资源、深厚的人文气息，奠定了项目高端形象基础。 Artdeco建筑风格，给予客户较强的建筑符号感观，形成豪宅认知第一印象 横向和竖向三段式立面构图，建筑左右对称，轮廓整齐，庄重雄伟 立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果； 建筑顶部的打造，标志性的顶部退台、尖塔、凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势； 石才干挂外立面，增强感观认识，强化客户豪宅的认知。 建筑规划：三叶虫式建筑排布，东偏西30度，确保户户江景，实现外部景观最大化 科学合理的建筑规划，确保景观的最大化同时，兼顾了居住的舒适度。 中心园景，大尺度空间满足大气势要求 名贵树种与景观小品，参与性高，恍如身临其境 架空层景观实现内部空间有序的延展，步移景异，充满仪式感的区隔 架空层绿化使园林得以延展，增强室内空间的观赏性，使人更贴近自然； 架空层既有室内宜人的气氛，又具有室外的自然亲切感，业主们多了沟通交流的场所。 10万㎡生活文化mall商业配套，成为芜湖城市新地标 顶级会所，满足客户的私享生活 总结：本项目价值点多，选取哪点做为核心竞争力与形象统领，树立标杆是关键 客户生活状态描摹 本项目三大目标意味着什么 对于项目核心目标的思考：现实与希望目标的对比推导项目核心问题 深圳华润中心是华润置地在中国打造的最为成功、最具影响力的城市综合体 华润进入城市： 北京 上海 深圳 成都 武汉 合肥 宁波 长沙 苏州 厦门 天津 … 深圳华润综合体项目包括五星级酒店、5A级写字楼、购物中心、公寓和住宅 项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建面38万平米，投资34亿，占比68％ 深圳华润综合体项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价 根据合同及相关公开资料，可以计算出华润综合体的非住宅物业当前几年的年利润，再选择合理的租金增长率及折现率水平，可以预估出未来值及折现值 华润综合体非住宅物业的物业形态及其运营管理特点 深圳华润综合体项目经过8年的投资运营，2009年完成投资建设，项目的投资回收期约10年，实现税后IRR10％，销售利润率约