中原2011长沙园康置业木莲路项目定位及物业发展建议.pptVIP

零售引力模型——赫夫模型（huffmodel） 测试模型 未来项目辐射商圈人流量预测 商业量的测算----商业面积计算 人均零售消费支出取14735元（数据来源：湖南统计信息网） 物业发展建议的出发点：以本案核心价值体系与主题塑造为前提，基于CVA 项目地段区位得天独厚，拥有较强势的校园资源及黄金十字路口价值，成长价值极高，必须充分利用并构筑项目南城CPU·特色定向型·城市价值集成体概念下的核心竞争力 客户是追求时尚，喜欢新鲜感、追求生活品质的年轻置业群体，以过渡自住型兼顾投资需求为主，大户型追求舒适感，项目打造中，应重点考虑内部配套及各元素的特色化、个性化 未来市场竞争激烈，需要通过资源、产品等多方面的综合打造有别于其他项目，突出项目亮点，形成差异化竞争优势，实现商业价值对大化 将3C的三个维度研究给出的信息和结论综合，得到本项目的物业意向原则： 物业发展建议原则:以定向型的公园式情景商业街区为导向，基于CVA，实现资源放大、产品超越、主题营造、高端形象、适度成本 物业发展建议原则:以泛湾区小镇主题为导向，基于CVA，实现资源放大、产品超越、主题营造、高端形象、适度成本 规划理念一：保证商业价值最大化，充分利用本案地形特质营造出极具特色的、个性时尚的商业亮点，带动项目整体物业增值 规划理念二：加强项目整体现代感、时尚感的表现，建筑风格、立面等设计要突出项目大气简约的特点，能够形成区域的亮点性建筑群落 结合项目前期沟通的规划方案，将项目规划为“一核两带三组团的规划格局” 物业发展建议原则:以泛湾区小镇主题为导向，基于CVA，实现资源放大、产品超越、主题营造、高端形象、适度成本 市场扫描：市场流行现代主义及新古典主义风格 区域属性：杂乱的暗色调环境需要清爽、具有时代感的标志性建筑群体作为市场先驱 现代简约风格的应用方向一——凸显品质感与时尚感 现代简约风格的应用方向一——凸显现代时尚感（中原推荐） 冷暖色调的应用：营造强烈的视觉效果以及体现大气、时尚等主题 造型：抽屉式外观，局部格栅设计，使项目具有现代感、符号化的特点 鑫天·御景湾：得房率较低，不足80%；赠送面积相对较少，其中一房近10㎡入户花园及二房的7米超宽景观阳台是产品的最大卖点 竞品户型设计小结：本案可着重考虑多阳台、大飘窗、入户花园等设计以及户型的通风、采光和灵活可变性 长沙畅销公寓：“豪宅”公寓，豪华主卧，配衣帽间，带花池；资源占优 长沙畅销两房：布局合理紧凑，空间实用率高，最大化增加生活舒适度 借鉴意义 挖掘横向附加值，提高赠送面积，提高性价比 本案主要功能分区面积建议 智能设施建议：中央水处理系统既可以降低住户和后期物业管理的成本，还可以作为项目的营销宣传点 利用雨水回收系统，可降低业主后期生活成本，成为项目的亮点 物业管理体系：常规服务+酒店菜单式管家服务，融入酒店管理的模式和服务意识 借鉴星级酒店管家式服务理念，为尊崇业主提供贵族般的生活礼遇 由于客户对安全的敏感性极强，需特别注重社区安防保障——智能化管理系统，强调从社区到入户的双重保障 2011年1-5月各区价格情况：内五区住宅成交均价为5273元/平米，开福区和芙蓉区的成交均价高于五区平均水平。天心区、雨花区、岳麓区低于平均水平。发展潜力仍然巨大 项目配套卖点：带有幼儿园及高档会所，宜居价值较好，2700米商业街区弥补了区域配套的不足 鑫天·御景湾——毗邻圭塘河风光带的多园林景观组团社区 整体规划及户型配比：规划为两期，共13栋，1686套，物业以高层为主，在售一期，共9栋，产品比较全面，涵盖50~158平的一/二/三/四房，共1075套 户型特点：得房率较低，不足80%；赠送面积相对较少，其中一房近10㎡入户花园及二房的7米超宽景观阳台是产品的最大卖点 配套卖点：设有临街商业及幼儿园，生活更加便捷，增强了业主置业信心 万科首创“十字形”建筑，基于点式布局和45°偏转，楼栋之间无正向相对，户户朝南，户户向阳，得房率较高 住宅竞品小结：市场均价主要集中在6300~6800元/㎡；以紧凑两房销售量最高；未来市场三房竞争较为激烈 南城综合体分布：市场体量超过520万㎡，南城迎来“综合体”时代，未来竞争激烈 区域典型综合体项目——德思勤城市广场：红星商圈新引擎，百万级城市综合体，是未来南城核心驱动力之一 ，将大幅提升南城商业氛围 德思勤城市广场业态组合：包含五星级酒店、甲级写字楼、大型集中商业、高档公寓、环球影视城、地下主题商业街等多种物业，是当前红星商圈最高档商业综合体 项目包括大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多业态； 业态：集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。 项目建成后，将