思源2008年天津中海项目营销代理投标.pptVIP

销售目标 项目本体分析 项目本体分析 地块四个方向视觉感受 项目本体分析 项目本体分析 产业优势 紧邻华苑产业园区 人文优势 传统的大学区，居民素质较高，人文环境良好 公园优势 水上公园－天津动物园、堆山公园、纪念铁路三角地公园、卫津河沿岸公园 奥运效应 天津奥林匹克体育中心是融休闲、娱乐、健身、购物为一体的综合性体育场 项目产品介绍 产品户型 产品户型 产品户型 产品户型 产品户型 产品户型 产品户型 产品户型 产品户型 产品户型 产品户型 住宅项目成交客户分析 住宅项目成交客户分析 住宅项目成交客户分析 住宅项目成交客户分析 住宅项目成交客户分析 住宅项目成交客户分析 区域内住宅项目客户描摹 倾向于住宅产品的拦截客户描摹 倾向于公寓产品的拦截客户描摹 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析 借势： 融界近战： 细分互动： 项目市场定位 项目市场定位 项目产品定位 项目产品定位 竞争性营销+客户关系营销 竞争性营销策略——构建封闭式营销回路 客户关系营销战略 利用高端客群的社交圈有效地针对潜在购买者进行营销活动。 打破销售瓶颈，增加营销过程中与客户的多点接触。 提升客户满意度、口碑和忠诚度。 凭借已成交客户对项目的认知度和忠诚度，利用营销传播渠道中客户口碑相传的效应大力推广，为项目的成功销售创造良好的品牌效应，同时产生销售推广上的经济效应，并为项目后期的推广奠定良好的轰动效应。 基于IT技术（数据挖掘）的管理系统，探索客户复杂、多层次、全方位的需求 关系营销的关键点——与客户购买行为互动，保证充分的接触点 设置多种形式接触点，避免单一接触点接触，充分传播价值 项目销售策略 项目销售策略 项目销售策略 项目销售策略 项目销售策略 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 各期阶段价格策略: 互为补充，低开高走 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 成交客户资源 老客户介绍新客户的链式促销策略 未成交客户资源 确定客户身份 根据销售排期进行购房优先或购房优惠 使未成交客户成为本项目下一阶段的有效购买客户 外围客户资源 中海会客户资源 以积分奖励方式促进中海会客户宣传本项目的积极性 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 销售执行 思源致力成为中海地产的战略合作伙伴 思源经纪具备整合专业化资源平台的丰富经验 思源具备国内领先的内部管理系统 思源CRM系统 思源提供两大资源整合平台 思源提供存量房流通的创新营销网络 阶段价格策略 入市即树立项目形象，提升客户对项目认知程度，销售初期，在销售中心以低于市场标杆项目的价格入市，促进快速签约,达到快速热销目的; 在推盘执行中, 入市率先推出本项目住宅产品, 辅以少量的loft商务公寓，增加产品线，扩大客户选择范围，进而再一次推出补充性平层酒店式公寓与本项目最优质住宅，增加本项目知名度，提升项目稀缺价值,加快销售速度。 销 售 执 行 实现 营销 客户积累途径 促销 手段 销售 控制 定价 方法 客户 认购 客户积累途径 公关\媒介\现场,三位一体 媒介 现场 公关 通过公关活动，使客户直观感受中海集团的实力，增强客户购买信心，促进有效客户积累。 通过纸媒、户外、网络等媒体宣传，使本项目形象注入人心，增加客户的来访量。 通过体验式营销，精心打造售楼处、样板间以及样板区，促进客户快速成交。 中海会的客户资源以及思源的CRM系统，将为本项目提供大量的潜在购买客户 销 售 执 行 实现 营销 客户积累途径 促销 手段 销售 控制 定价 方法 客户 认购 活动类： 赠送类： 特殊手段——不作明折、变相优惠 赠送各类具有本项目形象特征的物品； 组织客户参与中海举行的各类活动。 特定时间——各关键节点：开盘、节庆、大型活动、客户联谊 特别缘由——年底答谢、缓解阶段性销售压力 原则 会员类： 鼓励业主成为中海会成员，在购房上给与相应优惠 促 销 手 段 客户资源整合 建立客户忠诚度 现有客户资源的 有效客户保养 带动外围客户资源 销 售 执 行 实现 营销 客户积累途径 促销 手段 销售 控制 定价 方法 客户 认购 销控策略 主推住宅类产品 强推稀缺loft商务公寓 慢售酒店式公寓 稳步提升项目价格 保证销售顺利进行，实现利润最大化 销控策略 差异定位 价格区隔 利润保障 住宅推盘策略 1#：仅有南向西110平米户型受遮挡，价值排名第三 2#：南向110平米户型、东向143平米户型完全受遮挡，价值排名第四 3#：仅东向1