同致行2011年06月淄博通乾拉菲项目营销执行思路汇报.pptVIP

注：由于项目写字楼区位及档次较佳，客户不受区域及行业限制，基本覆盖全市，属于全面竞争产品。 注：写字楼入伙半年前启动大客户招商，前三月启动散户招商。但要解决与住宅产品推广及接待的冲突问题，建议在写字楼大堂设立独立招商处。 淄博目前的第三产业比重大于宝安，说明淄博的写字楼需求即将进入了增长的阶段。 且人均GDP与十年前的东莞、宝安相近，说明居民购买能力在不断增加，东莞商品房均价在6000元/平米，宝安商品房均价将近2万元/平米，说明淄博房价能有较大的上升空间。 楼层差价定位 依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好 业主只享有康体方面的优惠 香港楼盘会所多以“开发商自办” 和“会员制”经营最为普遍。前者多为“豪宅”，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种“会员制”的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的形式对外经营。 内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄） 和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。 对外经营的会所（案例：柏景湾） 在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。 国内楼盘会所品牌嫁接： 万科北方楼盘：健身较多包给一兆韦德健身中心； 万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽； 华侨城：整合丹桂轩等小众餐饮品牌 星河丹堤：引入中航健身会 招商海月：2层整层包给李云迪的老师但昭义 ，设名人钢琴中心 北京棕榈泉：整体由香港酒店投资管理集团经营 会所各功能体量设置，由专业公司提前介入确定 专业机构管理——棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。 俱乐部式经营——扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务和社交联谊环境。 收费项目 特色活动 年费 会员入会需缴纳一定数量年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目和折扣优惠 日常重点特色活动以收费的形式经营，为主要盈利方式 定期举办特色活动，并通知会员自行选择，免费或收费活动均有，阶段性增加消费频次 经营方式——独立核算，经营成本不摊入物管费用 基础类收入 主体类收入 刺激类收入 经营状况及启示——专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目 为盈利主体 酒店式的开放经营模式 2.80元/平方米月 物管费用 25000元/平方米 项目均价 占地65万平方米，总建筑面积87万 平方米的大社区 项目参数 广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧 项目区位 投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所 功能档次定位——广州首个超大型酒店式豪华会所 独立酒店式经营——完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务 管理方式——由合生国际酒店管理有限公司管理 ，完全独立酒店式经营 独立酒店式的经营模式——广州珠江帝景（酒店） 合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理 开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全 其他 大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室 康乐中心 能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相配合你的各种需要 会议 中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供２４小时送餐服务 餐饮 100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的房间控制系统 客房及配套设施 酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店 大而专的封闭经营模式 3.2元/平方米月 物管费用 4800-6800元/平方米（2004年） 项目均价 占地85610.70 平方米，总建筑面积1297