颂唐机构2010昆山电子艺术项目前期市场调研及定位.pptVIP

项目分期推案建议／产品类型 六期推案建议 产品类型 套数（套） 面积（m2） 比例 销售金额（万元） 独栋 27 9450 10.01% 26438.27 联院 16 4000 4.24% 7460.4 高层 744 80910 85.75% 64614.73 合计 787 94360 100% 98513.4 推案时间 2016年5月 第六期 七期推案建议 产品类型 套数（套） 面积 （m2） 比例 销售金额（万元） 独栋 23 8050 8.57% 28922.04 联院 20 5000 5.32% 12720 高层 744 80910 86.11% 99826.76 合计 787 93960 100% 141468.8 推案时间 2017年10月 项目分期推案建议／产品类型 第七期 八期推案建议 产品类型 套数（套） 面积（m2） 比例 销售金额（万元） 高层 528 57420 100% 90539.86 合计 528 57420 100% 90539.86 推案时间 2018年12月 项目分期推案建议／产品类型 第八期 投资策略分析 4 项目成本核算 成本核算表 项目总建筑面积（㎡） 800000㎡ 项目 单价成本（元/㎡） 总成本（万元） 1、土地成本 455 29002 2、建安成本 1300 104000 3、土地契税 53 3378 4、景观、绿化费 60 4800 5、智能化 35 2800 6、供电设施 200 16000 7、自来水施工费、管帖费 50 4000 8、邮电、通信、有线电视等 20 1600 9、勘察、设计费 40 3200 10、监理、审计、招投标 10 800 11、三通一平、临时水电 10 800 12、室外工程（道路、下水道、污水管网、围墙） 40 3200 13、不可预见费 50 4000 14、财务费用 100 8000 15、管理成本 55 4400 16、销售费用 83 6640 17、规费 -- -- 18、税费 B: 673（A：639） B: 53840(A:51120) 19、人防、白蚁防治等 60 4800 总计 B:3294 (A:3260) B:263520(A:260800) 营销费用测算 本项目预计广告推广总费用约为17224.85万元，约合总销金额的2.5% 价格预测模型 房地产市场经济系统的运行是一个不稳定的随机过程，变化规律比较复杂，用简单的线性回归预测容易造成较大的偏差，因此我们基于以下几点,采用周期性回归分析模型，模拟出昆山增长率模型，以对项目后续价格走势做出判断： 1、昆山GDP增长情况：经济增长对房地产市场健康发展起到较为明显的促进作用； 2、市场发展实际情况：对房价的预测要建立在市场发展的实际基础之上，并要有一定的前瞻性； 3、房地产周期变化规律：尽管房地产经济系统较为复杂，但房地产市场整体发展仍离不开市场经济的基本规律，一般来讲，房地产一般以5年作为一个周期系统进行研究； 4、项目自身基本情况：项目的基本发展情况是项目价格制定的前提，也是项目后续价格增长的基础。 价格预测的依据 产品定位的依据 各产品目标客户群分类： 独栋别墅的目标消费群体：昆山城市的富豪阶层、三资及民营企业家、大型国营及外资企业的高管层以及上海投资客； 联院别墅的目标消费群体：昆山城市的富裕阶层、高收入公务员阶层、高收入的个体经营者、大型国营及外资企业的高级管理人员及高收入专业技术人员以及上海投资客； 合院洋房：昆山城市的中产阶层、公务员阶层、个体经营者、白领以及上海投资客； 高层公寓：以昆山城市的中产阶层、公务员阶层、个体经营者、白领以及上海投资客。 基于上述依据， 根据昆山市场目标客户群的消费偏好，我们特规划产品如下： 产品定位 1、独栋别墅 2、联院/双拼别墅 3、联庭别墅 4、合院洋房 5、高层公寓 1、保持高端形象 2、取胜双拼别墅 3、取胜复式房 4、取胜花园洋房 5、保证容积率 目标 整体产品配比图例 设计原则： 根据昆山房地产市场的调研分析； 根据昆山房地产市场的客源定位分析； 根据本项目的规划技术指标分析； 各产品套型配比 各产品面积配比 产品 套数 面积 高层 5514 437220 合院洋房 368 87120 联庭别墅 48 9600 联院别墅 160 45700 独栋别墅 129 47250 合计 6219 754910 总经济指标 编号 项目 统计 1 总用地面积(㎡) 512358 2 建筑面积(㎡) 854910 其中 别墅 独栋别墅 129栋 47250 联排别墅 160栋 45700 花园洋房 31栋 55800 高层 三拼户型 13栋 38760 四拼户型 46栋 398460 商业 100000 3 建