2010黄石晟城团城山开发区广州路综合楼项目策划报告.pptVIP

（晟城团城山开发区广州路综合楼项目） 目 录 一、引言 二、本案案名建议 三、项目房地产市场调研分析 四、项目定位 五、价格策略 六、推广策略 七、营销代理费用及付款方式 二、本案案名建议 ◆ 晟龙城 ◆ 晟城·绿洲宝坻 案名创意： 本案的特点为地处团城开发区，有着极大的地段潜力。龙，是中国的神话与传说中的一种神异动物，其形象有多种，在阴阳宇宙观中代表阳，是中华民族的象征和古代王室的标志，华夏民族的先祖炎帝、黄帝，传说中和龙都有密切的关系，“黄帝龙轩辕氏龙图出河”（《竹书记年》），相传炎帝为其母感应“神龙首”而生，死后化为赤龙。因而中国人自称为“龙的传人”。龙城，是中国帝王居所地，象征着高贵和优雅的生活方式，象征着高端生活的开始。用晟龙城作案名，高贵、超脱、与城市大众生活对比显赫，符合产品属性的要求；突出了住宅的内涵、隽永、温馨氛围，蕴藏了对产品价值观或产品文化取向的暗示；晟龙城作案名，令人过目不忘，会使人产生浪漫联想和价值认同，与客户潜在的需求相吻合，也是对目标客户价值观的迎合。 “晟”代表光明、旺盛、兴盛。晟字让人联想到兴旺、旺盛等甜美的意境，个性化、时尚化，给人健康、活力和欣欣向荣的感觉。引用贵公司（晟城地产）“晟城”二字，更能扩大公司的品牌效应，为贵公司在黄石地产打响第一枪做好坚实的基础。 目前，正处在社会阶层重新定位的动态期，以财富、格调为分水岭的社会复杂阶层正在形成，不同阶层正在寻找社会符号与标签，来界定自己的社会地位。因此，晟龙城作案名，给人深刻的第一印象，会成为身份的标签，与高价房、别墅有着明显的差异，以利于营销的顺利进展。 案名创意： 本项目地处团城山经济开发区，在政府规划的湿地公园旁。绿洲，本义指沙漠中的一块有树有水的绿地。城市——奔流不息的车水马龙，忙忙碌碌为生活奔走的人群、冷冰冰的钢筋水泥筑起的高楼大厦，我们看到的城市，匆忙又冷漠，喧嚣又繁；城市——灰尘、污染，给我们的生活画上沉重的色彩；绿洲，浩瀚沙漠中的片片沃土，犹如沙漠瀚海上美丽的珍珠，镶嵌在沙漠里，闪烁着灿烂的光芒。绿洲，给我们的生活带来无限希望。 宝邸，字义上就说明了我们项目所承载的内涵和潜力，项目处于团城山经济开发区，临近政府规划的湿地公园，周边有龙湾一品、银河湾、名流天地、宏维星都、湖景花园等大型社区，这些足以说明该区未来发展的后劲十足。 在绿洲中感受绿色，感受生态，感受幸福，在宝邸中享受财富人生、享受美满人生。 绿洲宝邸，读起来琅琅上口，听觉感受上梦幻而又带有诗意，绿色醇美生活空间，犹如梦中的家园。 ★本案备选案名 ◆ 晟城·好望角 ◆ 晟城·未来城 ◆ 晟城·学府园 ◆ 晟城·迎宾苑 阳光花园 户型分析： 五、价格策略 六、推广策略 由上图可以得到：有55%的客户表示月收入在1500-2500元；有35%的准客户表示月收入不超过1000元；本项目周边已售完项目“天域名流”业主中月收入在1500-2500元的比重相对较大，占总数的80%。 定价依据：中鼎2011年《团城山市场调查问卷》分析报告（调查数据部分） ★★★机密文件 (一)定价方法 本项目目前周边有多个在售楼盘，无论从区域、产品、目标客户等方面都存在很多的可比性，所以本次定价方式我们将采用市场比较法进行定价。在市场比较法中，我们将针对项目从以下几个方面进行对比： （二）定价策略与详细定价程序 Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为按揭均价 PA’=( QX/QA)×PA =(80/89) ×4100=3685 PB’=( QX/QB)×PB =(80/86) ×3760=3498 PC’=( QX/QC)×PC =(80/83) ×3800=3663 PD’=( QX/QD)×PD =(80/85) ×3500=3294 各相关楼盘权重取值为Wi’ WA= 35% WB=20% WC=30% WD=15% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE =3685×35%+3498×20%+3663×30%+3294×15% =1289.8+699.6+1098.9+494.1=3582元 晟龙城项目毛坯房按揭参考均价为：3582元/平方米 注：本项目将来在实际营销过程中的最终实收均价需依据市场的最新发展走势进行具体调整。 3800元/㎡～3900元/㎡ 根据市场比较法测算出本项目的市场反映价格约为3472元∕平方米，考虑到本项目的产品要明年下半年才推出，市场存在很多的变数，而团城山的片区楼价近年来一直上扬，故应对按上述市场比较定价法所得出的项目实收