2011深圳深鸿基东莞桥头地块产品定位报告.pptVIP

不计面积 阁楼 四层 不计面积 露台 卧+更衣+卫+书 主人房 三层 不计面积 露台 卫 客卧 客卧 二层 玄关 公卫 厨 餐厅 挑空 6 80 客厅 一层 12 阳光房 6 工人房 24 多功能厅 3 20 车库*2 负一层 不计建筑面积 庭院*3 庭院 备注 最小面宽 最小面积 区隔 多联排设计要求建议2 3联排别墅设计建议 3联排别墅相对于7联排别墅来讲，实际上是一个升级版，主要的升级点有三个： 1、双车位配置 满足家庭的多车位需求。 2、双套房配置 二楼客房层中设置一间套房，满足家庭主要成员的居住升级要求，或称为客房升级版。 3、三庭院配置 相对于7联排的单园林配置来讲，增加了后庭院，进一步拓展园林休闲空间；同时增设一个中庭院，改善联排别墅因为进深过大，户型中间部分采光不足的缺陷。 PART 3 3联排别墅 建议2 PART 3 类独栋别墅1 建议1 380-550万 320-400 别墅空间、花园 市场双拼别墅 300-380万 220-260 挑空客厅、花园与赠送 项目类独栋别墅1 总价区间 面积区间 核心卖点 户型 目标：双拼别墅的升级版，使之更加独立，具备一定独立别墅的视觉感受； 其内部结构更加倾向于双拼别墅的布局。 别墅主要增值点： 1、独立别墅感受，独门独户； 2、首层父母房，体贴每个家庭成员的感受； 2、其他同3联排。 单位：㎡ PART 3 类独栋别墅1 概念与外观 长沙 保利·林语墅 上海 绿地海语墅 南昌 绿地香颂 竞争样本1： 卓越 蔚蓝城邦 双拼别墅 355平方米 PART 3 类独栋别墅 竞争样本1 竞争样本2： 万科 琥珀郡 建筑面积252㎡；另送156㎡地下室，送270-450㎡花园 PART 3 类独栋别墅1 竞争样本2 PART 1 客户定位2 他们还需要什么？ （升级目标） 1、可拓展的空间： 以满足更加完善的需求，如工人房，家庭影厅、家庭工作室等 2、一个较大的庭院： 足够大室外休闲空间，可以发挥创意DIY； 3、私车便捷入户： 身份体现的同时，更是私密性的需求； 4、多面采光通风的、挑空客厅： 心胸与奢华的体现。 他们需要什么？ （基本置业需求） 1、优越环境：优良居住氛围与生活配套，但居家要闹中取静； 2、生活配套：社区内日常便利品能够便捷采购，周边有品质配套； 3、便捷交通：自驾出行便利，路网四通八达； 4、社区环境：良好园林规划，住宅占据优质景观； 5、满足需求的套型面积：4居室左右，面积200平方米左右（有一定DIY空间，进一步容纳更多居住功能），主人房集成多功能（书房、卫生间等），独门独户，配置一定的家庭亲地绿化空间。 项目别墅 入门级客户 需求特征描述 PART 1 客户定位2 他们还需要什么？ （升级目标） 1、更多的套房与车位： 满足家庭成员的更高品质需求（下一代） 2、多功能灰度空间： 如改装成茶库的空间，或者影音视听室，满足自身个性化的兴趣爱好； 3、全庭院： 发挥自我创意DIY，量身订做自己中意的全景观住宅，如环绕水池，景观家庭餐厅等等； 4、私密会客厅： 满足自身更加私密性要求的私人事务交流空间。 他们需要什么？ （基本置业需求） 1、私密性：在环境优雅的基础上，更注重私密性； 2、高端专属配套：多样化的，比较私密的、雅致的与朋友交流的空间，能与圈层友人畅所欲言； 3、较大的亲地家庭空间：前庭后院，回归自然生活状态； 4、满足基本的套型面积：4-5居室，面积约300平方米（有较大的DIY空间，进一步丰富使用功能），多功能集成套房自己使用，简单套房给老人或者其他家人使用。 项目别墅 中高端客户 需求特征描述 PART 1 目标市场 回避遭遇重大负面政策调控 区域内有充分的市场需求 确保有可接受利润的市场 区域范围内 中高端市场中 家庭主居所市场 PART 1 目标市场 中高端市场的“第一”居所 周边10公里范围内（车程15分钟） 中高端与高端市场结合部的“第一”居所 周边35公里范围内（车程30分钟） 高端市场的“第一”居所 周边50公里范围内（车程60分钟） PART 1 项目档次形象 以中式人居智慧为基础的 高端物业 由于缺乏成为顶级物业的稀缺资源与区位支撑，项目若要营造顶级物业势必在很大的投入， 而就项目所处区域的价格接受水平来说，投入产出比难以得到有效保证。 项目主动定位于顶级物业与中高端市场之间的高端物业市场； 充分运用中式人居智慧，改造项目内生的原生态资源， 打造以宜居为核心特色的生态中式高端人居： 中高端市场的进入门槛，高端中式 生态宜居 大宅 的核心居住享受。 核心特色——高性价比的豪宅： 总价相对较低，但居住空间与居住品质比肩区域市场顶级大宅。 PART 1 目标市场 对