2006年塘沽海洋高新区项目市场研究报告7.pptVIP

办公面积在800平米以上的企业客户（二） 办公面积在800平米以上的企业客户情况分析——金融保险行业最多，其他还有物流、建筑房产、服务咨询等行业 办公面积在800平米以上的企业分析——大客户主要来自本地与国外，面积需求最大的是金融保险业、物流业，大致在1100—1300平米范围内 在对大面积办公产品购买客户进行分析后，为了对天津办公产品购买客户有更全面的了解并便于综合分析，对客户所属行业和来自区域进行深入分析 所调研写字楼中行业企业数占前三位的统计 所调研写字楼中企业来自区域占前三位的统计 将上述数据汇总可以得出以下结论——物流企业占总数最多，其次为制造业 企业所属行业统计分析——比例最高的前五类行业占到全部总数的3/4 企业来自区域统计分析——除南京路存在着众多国外企业外，其余几个区域基本以天津市企业为主 企业来自区域统计分析——现有写字楼的客户群中本地企业最多，但不到50%，更多依靠的是区域外的企业，如海外、华北的客户群 外地来津企业分析——物流、金融、贸易等大部分行业，外地企业都达到50%以上 外地来津企业分析——在企业数量最多的五大行业中，物流业、金融保险业、制造业、贸易行业主要为外地企业 通过样本调研和数据分析，可以得出如下结论: 基于研究分析结论，可以得出如下启示： 天津写字楼市场分析总结 目 录 一、项目地块条件分析 二、宏观及区域环境研究 三、区域产业环境研究 四、天津市办公产品市场研究 五、滨海新区办公产品市场研究 六、潜在产业地产竞争项目研究 七、 BDA国际企业大道的客户研究 八、市场研究结论 滨海新区办公物业分布——主要集中在开发区与塘沽市区 滨海新区的办公产品主要分布在开发区和塘沽市区。 开发区的写字楼早期以洞庭路与第一大街交口为中心，沿洞庭路两侧展开分布，随着管委会的搬迁，目前以第三大街为中心，不断向东延伸，在泰达大街北部有少量办公产品分布，如天大科技园，第四杰座。 塘沽区内写字楼分布较为分散，主要分布在新港附近，商业中心的解放路附近，区政府附近，以及杭州道附近，规模都不太大。 滨海新区办公物业现状——品质优秀的写字楼市场反应较好，而多数写字楼存在产品问题 目前滨海新区市场上的写字楼产品质量参差不齐，市场反应也差距很大。 部分新建的写字楼设计较好，功能齐全，供不应求，很快被市场消化一空，如：金融街项目，国际贸易及航运服务中心大楼。 而更多的写字楼产品设计存在“硬伤”：如电梯配置少，在上下班高峰期拥挤现象严重；地上地下停车场面积普遍不足，防碍业主出行；缺少固定用餐场所，时常有送外卖的小贩穿梭其中；许多写字楼都存在缺少足够的共享交际空间和休闲娱乐设施等诸多问题。 滨海新区办公物业现状——过去发展落后与如今滨海新区的崛起是造成现在滨海新区办公物业参差不齐的主要原因 北方经济中心的确定、滨海新区建设的正式开始，为整个滨海的开发建设带来巨大的市场机遇！ 滨海新区办公物业发展机遇 随着我国城市化水平的提高，城市功能进一步拓展，特别是WTO五年保护期到期了，金融、保险、电信、商业运输等服务行业的市场限制逐渐取消，会有越来越多的外来客商来华抢摊。 滨海新区作为国家综合配套改革试点区域，享有国家重点支持的四项优惠政策：金融试点改革政策，土地政策，保税港区政策，财政税收支持政策。 作为先进制造业基地和拥有良好的海陆空交通设施，国际商务交流活动将蓬勃发展起来，产生巨大的现代化的、高档的办公产品需求。 滨海新区办公物业市场综述总结 滨海新区现存办公物业供应状况——目前市场甲级写字楼供应量大 滨海新区现存办公物业供应状况——客户分析 滨海新区办公物业形态——滨海新区第二产业为主，第三产业为辅是造成办公物业形态多样化的主要原因 从市场调查来看，天津滨海新区办公物业形态主要分为生产企业厂办一体化办公楼、独栋办公或独院办公、集中式写字楼、别墅办公和底商办公等几种类型。 其中厂办一体化和独栋办公或独院办公，基本上是国有大型企业和开发区生产企业，虽然数量不多，但是所占面积比例不低。 集中式写字楼数量较多，但是产品品质总体水平不高，入住企业规模也不大。 别墅办公和底商办公总体规模不大，处于补充地位。 滨海新区办公物业形态——各类型办公物业形态 滨海新区潜在办公物业供应量——滨海响螺湾商务区建设已经启动171万平米，产品主要是高密度集中式办公 响螺湾商务区位于海河外滩公园的对面，主要为外省市驻滨海新区办事机构、中央企业和大型企业集团总部、科技研发中心提供建设用地，建设和经营高档写字楼，是滨海新区中心商务商业区的标志性区域。 响螺湾商务区与响螺湾公园毗邻。按照规划要求，将建设30座20层以上的高层建筑，总建筑面积180万平方米（初步规划）。对2007年以前投资响螺湾商务区的企业、单位，按照签约的时间不同给予投资优惠。 目前已