和美行2010济宁汶上项目前期策划报告.pptVIP

济宁汶上项目前期策划报告 目前国家对房地产市场主要采取收紧政策，以抑制房价的快速增长。2010年方始，价格保持平稳情况之下，成交量开始回落。 作为儒释圣地，旅游业的发展将大大带动汶上经济的发展，从而为项目带来更多有效需求及更强的购买力 项目距离城区中心1000米左右，但居民对其认可度不高。后期项目可通过区域造势，拉近其心理距离 项目在规模、地段方面无明显优势，再加上国家政策的不确定性，因此必须抢占市场先机，赢得市场份额 规模方面：推出6块地块中，均小于本项目地块。本项目地块面积大，具有开发规模优势，但同时也存在开发风险； 地理位置：本地块处于城区北边缘，与其他位于城中、城南、城东的地块相比，不具备竞争优势； 开发时机：从开盘时间分析，现推出的地块的开盘时间均集中在明年上半年，本地块最快的上市时间应该在明年下半年。由于地块面积较大，再加上国家政策的不确定性，因此本项目要争取尽早上市，要抢占市场先机，赢得市场份额。 从城市化率分析，汶上房地产市场进入快速发展时期，每年约有1.5万人口的增量。周边人口涌入城区，产生商品房需求并促进城市基础设施的完善 从汶上GDP和人均GDP看，汶上房地产处于快速发展时期，以数量为主，数量与质量并重 第二产业所占比例较高，它的发展必将带动第三产业的快速发展，也为房地产发展提供较好的发展环境 汶上县人均收入水平较高，房价在周边区域中处于中等水平，房价上升空间较大 项目位于城区北边缘，配套尚不完善，区域形象较差，市民对其认可度一般。 项目所在城北区，缺乏整体环境竞争优势，居民认可度不高，与其他区域相比，缺乏区位竞争优势 调研7个楼盘。在售楼盘2个，尾盘和售罄楼盘5个。 目前推出商品房主要以100-130平米的三室为主，占市场供应的7成以上，其他户型相对较少。 汶上近期开发楼盘主要在城市东部、南部和中部；在售楼盘均价主要集中在2200-2800元/平米 购房客户主要来自项目周边客户、城市拆迁居民、乡镇居民等，以泛公务员、个体商户等中高收入职工为主 永续·慧园 小区产品类型丰富, 涵盖了除别墅外的所有产品 泉河丽景 小区内部配套完善、科技化采暖设施和物业配套 消费者更多的将目光投向城市中心或者城南、城西，对于城北区域只有16%的选择率，但对本项目持观望态度的比例占到48%，预示着项目可以通过创新等手段将观望客户变为项目有效客户。 100-109三室一厅一卫、120-129三室一厅一卫、 120-129三室两厅两卫选择率最高 需要车位（车库）的选择率较高，并且倾向于购买车位；对地下车库选择率较高，占到51%。 根据消费就低不就高心理，绝大多数的消费者可以接受的均在1800-2100元/㎡，可以接受的购房总价处于15-25万元之间。但随市场发展及项目产品的打造，将会提升其心理价位。 未来几年市场供应量高达173.7万㎡，其中今年将竣工33.4万平米。竞争将异常激烈，项目必须体现差异性，避免陷入同质化竞争。 地块南面紧邻城市主干道，东面为规划道路，西面临河，北面为莲花湖湿地公园。 地块周边环境较好，生活配套欠缺，交通较为便利 从地块位置、周边环境、自身条件角度，将地块划分为ABCD四个区域 从居住价值评价标准进行地块评价，最终得出地块居住价值从大到小依次为BADC 项目属性界定 项目要解决的核心问题呈现 基于项目价值判定的SWOT矩阵分析 项目整体定位 启示：项目必须扩大客户范围 有效锁定客群 AIO客户画像，高性价比、创新型、生态型产品成为客户关注的要点 多样化的物业类型丰富项目产品线，完善项目价值体系，同时能满足不同客户的置业需求 地块规划条件对产品建筑规划、城市设计及用地规划的要求限制 产品组合：以花园洋房和多层启动市场，以小高层和高层提升住宅利润 在沿北环路路设置广场型主入口，营造项目气势 3＋1宽景house建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台 户型设计建议 会所建议 精品意识原则——本项目为区域的领袖楼盘，客户定位在本地中高端客户，考虑到会所与整体建筑的协调统一，以及客户对会所的较高要求。 树立卖点原则——突出会所特色，可以成为支撑项目销售的卖点之一 可经营性原则——考虑到项目的规模、资金回笼以及真正满足住户需求，会所的设立应该考虑到其可长期经营性 结合市场供需状况给出方案整体户型配比 建议方案整体户型以消化速度较快的二房和市场需求较多的三室户型为主力户型。 14.1% 2.59 12.2% 206 121-130平米 四室 2.4% 0.44 1.7% 28 150平米以上 100% 12% 31.9% 22.8% 16.7% 面积比 18.39 2.21 5.87 4.2 3.08 总面积（万平米） 100% 9.