2008年京广南路项目整体定位1.pptVIP

郑州江泰置业京广南路项目整体定位与物业发展建议 谨呈：郑州江泰置业有限公司 项目研究的工作阶段划分 本项目所在南区板块为老城区边缘，非政府规划的主导方向，南区的价值定位较为模糊 政府主导城市外扩，建成多组团城市，市区由中心、北部组团、西部、东部和东南部组团组成，采取“多中心、组团式”布局； 在政府长远规划中，重点采取“北扩＋东移”的发展战略，并且由于西部受到老工业区的限制、南区受到地形地貌的限制，郑州中长期最有利的发展方向是东和北； 项目所在南区为老城区边缘、城乡结合部，是中心组团自然发展的延伸带，政府对南区的规划定位较为模糊。 区域的通达性较好，但昭示形象较差，消费者的心理认知度较低 本区域距离市中心的车程距离约为15-20分钟车程； 消费者对本区域的认知度较低，心理距离远； 本区域内有市六院、学校、客运总站，缺乏成熟的城市配套，这方面只能依托市中心组团； 区域内缺乏成熟的商业配套，目前仅有大学中路一带的商业配套刚起步，而本项目周边区域商业配套还处在低级、低档的阶段； 本项目辐射10分钟车程的交通圈内，集聚了大量的商贸批发、物流市场 项目所在南区其产业结构为商贸、物流、批发的专业市场聚集地； 南区聚集了大量的生意人群，经调研得知，该生意人多为省内其他地市人，也有少数外省人； 本项目处在南区产业带的核心位置，随着京广路扩宽改造，未来本项目可能辐射整个南区产业带的置业人群。 本项目规模较小、地价较高、内部无资源，且内部拆迁问题将会影响项目的规划与分期 地块基本技术指标： 规模：54.73亩（使用权面积）； 容积率：《3.5； 限制条件：90/70（按建筑面积计算），无限高限制； 地价：350万/亩； 地块内部无任何自然资源； 地块内部存在拆迁问题： 1号位置“L”型建筑，存在5年租期，且2号位置目前已被快捷酒店租赁，也存在租约问题； 项目紧邻京广路、通达性和昭示性较好，但周边区域配套较少，且档次较低 京广路上由于存在郑州市客运总站，所以是公交线路很发达的路段； 地块紧邻京广路（45米宽）和张魏寨路（20米宽），其临街面较长，通达性和昭示性较好； 周边形象较差、配套较少、配套档次较低； 周边人群多为产业人群和流动人口，区域内常住老郑州人不多； 考虑到本项目周边的相邻建筑关系，在规划时重点考虑南向住宅的退距问题 北靠张魏寨路，对面是老的居民小区（宝龙、锦祥）和加油站； 按技术规定加油站退距16-20米，由于张魏寨路宽约20米，所以本项目在规划时不需要考虑北向的相邻关系； 南边紧靠5层多层老住宅，由于该住宅紧邻本项目，与地块红线距离为12-15米，所以在规划时为重点考虑； 二线省会商贸城市、老城区边缘、产业圈核心、小规模高容积率住宅开发项目 开发商目标以及世联对目标的理解 我们通过金字塔结构来分析核心问题 按照业内较为保守的观点，本项目的盈利能力远远达不到期望目标 市调中针对本项目较为保守的业内观点： 开发思路：开发多梯户比（类似2梯6户＋3梯8户的普通住宅）； 价格预期：考虑目前市场大势，预计销售均价在4000-4500元/平方米； 经济粗算的假设前提： 开发全高层社区（30-33层），商业按2层计算，沿京广路约3000平方米； 项目一期开发，一年内分两期销售； 价格假定为入市时均价5000元/平方米； 我们在思考，有无其他的操作思路……高容积率、高品质、小户型项目的溢价模式 深圳御景华城——在周边竞争异常激烈的情况下，定位豪宅，颠覆小户价值评判标准 深圳白金假日公寓——通过给客户超额实惠附送，突破区域内原有的价格壁垒 深圳星河世纪——转换为商务公寓功能，通过高容积率的产品分摊地价、实现更高价值 北京锋尚国际公寓——通过符合客户价值的科技创新，重新建立了价值体系 通过拟合分析，本项目可选择产品创新的溢价模式，但需要思考在规划技术上面临的问题 本项目核心问题分解 市场价值研判 市场大势研判 区域价值分析 客户价值挖掘 产品机会点分析 竞争分析 货币从紧是宏观调控的利器，短期来看没有松动的迹象 ４月16日，一季度GDP同比增长10.6%，比上年同期回落了1.1个百分点，中国国务院总理温家宝当日表示， “要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”作为宏观调控首要任务,但是却着重强调了“当前国内经济运行中最突出的矛盾是价格总水平仍处于高位”。 从一季度的数据看，政府对CPI和GDP数据上的控制有效，除了物价之外，所以政府现在会更多关注通胀，从紧的政策短期不会松动。 12月份新政的市场影响开始显现，连续三个月成交量极速下滑，市场进入调整期 9.27日央行发布加强商品房信贷管理的新政，在随后的3个月内对郑州房地产影响不大，价格和交易量都稳步上升； 12月份各盘都明显感受到了销售压力，上门量和成交量极速下降，客