2010年9月西安赵村项目市场调研报告3.pptVIP

大量城改项目入市，潜在购房者会加深了解，打消对城改项目疑虑，从而为本案营造良好的外围环境；;西安市城改类型——目前存在两类，政府正规批复城改项目和非正规城改项目，其操作手法各异： ; 产品层面：一般容积率较高，品质相对于商品房较差。 安置房以点式，板点高层为主，一般为2梯7户，3梯10户等高密度产品，舒适度较差；商品房一般为板点式，板式小高层，高层为主，2梯4户，1梯2户等较低密度产品，舒适度较高。 安置房一般面积较小，户型设计较差，商品房产品线丰富，大户型占有一定比例，户型设计较好。 借助规划路和隔离带对安置房和商品房进行分隔是最城改项目常用的方法： 利用现有交通路网将安置房与商品房分开规划，此种方式成本相对较低，操作难度较小，但是效果最好，可以最大程度降低客户的置业顾虑，对商品房区价值提升最大，如海璟印象城，星币传说。 采用隔离带或者绿化带将商品房与安置房区分，这样一定程度上可以区分安置房与商品房，但是效果相对较差，对项目价值影响较大，如御景华府。 未将安置房与商品房区分，此种方式对项目整体价值影响巨大，项目整体档次无法提高，如兰蒂斯城;;;城改项目推广主要方式： 1）凡是政府已经批复的城改项目，其在宣传推广中的方式较为宽泛和形式也比较多样化，凡是正规商品房所用的宣传推广方式，城改项目都在大胆尝试和应用，但是只做形象宣传，绝对不做销售宣传，这种姿态既不会对项目销售造成实质性影响，也不会与政策冲突，对项目开发造成阻碍。例如：东泰城市之光。 2）已经列入政府批复计划，还未正式批复的项目以及未列入政府批复计划的项目，此类项目的推广方式主要以派单，该种推广方式对项目的销售有着直接的促进作用，但是容易让客户对项目品质产生质疑，影响项目整体形象。 3）各种城改项目一般会根据其项目及其证件办理进度，随时改变其项目推广方式。;*;客户导入方式——通过低价吸引地缘性客户，内部认购和团购并行。; ;周边项目分类总结分析;项目周边城改项目列表：;;;海璟印象城策划 刘佳 客户对城改项目的??文关注较高，但因为我们的开发商海荣集团是西安本土时间久知名度较高的企业，所以在告诉客户项目是正规城改后，基本能消除客户疑虑。我觉得工程形象对项目的价格影响很大，你比如我们两个项目都是城改，海璟台北湾做的相对好些，客户认可度和价格方面都能得到一定提升。;类比项目商业及公建配套分析与启示;参考案例： 富力城 汇通太古城 ;本案发展动力 1、富力地产品牌影响力； 2、产品力——西安第一个大型精装中高端项目，也是民用航天产业基地内的第一个大型水景高端社区，创新的理念与高附加值对客户具有较强的吸引力； 3、营销力——与曲江新区挂钩，以品牌形象与性价比为主要诉求，分节点式推盘，销售手法较为单一。;总体规划描述： 富力城占地673亩，建筑面积113万平米，项目分南区与北区，共四期开发。一期包括A区、B区、北区商业街、会所、幼儿园（新加坡蒙氏品格蒙特梭利幼儿园）、小学，二期包括C区、D区、度假酒店（一期规划范围内，二期开发），三期包括E区、F区、南区商业街，四期包括G区、H区。项目由纯板式高层、小高层组成标准行列式设计。 整体规划以大型水景为中心，采用大围合方式在小区中心形成核心水景空间，中心水景区及水岸周边布置大户型水景洋房，底层设计一些延伸至水面的空间与环境交融。此种以水为中心，采用围合的方式在项目中心形成了大规模水景空间。 全明户型设计，无赠送。精装修水平与施工质量较好。; 商业配套：全部为沿街商铺，总建面9000㎡，共10栋多层（2-3层），建筑面积从53㎡-560㎡不等，100-350㎡商铺占绝对主力，占比超过70%。 会所：位于北区沿街商铺西侧，共四层，总建筑面积5000㎡，有篮球馆，健身房，羽毛球、乒乓球馆，游泳馆，KTV，音乐室演艺大厅，书吧，休闲吧，餐厅等功能。 教育配套：小区内部新加坡品格蒙特梭利双语幼儿园，建面2600㎡，富力城黄河国际小学（全校开设24个教学班，在校人数1000余名），占地面积约20亩，建筑面积5600余平方米。 注：富力城商业街、会所已经在2008年5月投入使用，幼儿园、小学已于2008年9月正式开学。 ;*;;本案自身禀赋： 680亩-具有一定规模优势，具备打造自身配套和为区域提供配套服务的基础条件 通达性好昭示性强，对周边辐射范围广，有为区域提供配套服务的条件； 自身可依托的外围资源不足，项目走差异化道路对竞争力和价值度提升有利。; PART 4 客户研究;华远君城 宫园一号 锦园君逸 御景豪庭 白桦林间 汇通太古城 浐灞半岛 绿地国际生态城 振业泊墅