2010年9月西安赵村项目市场调研报告2.pptVIP

;城东区域分为九大板块，浐灞板块是目前区域发展热点板块。;城东住宅供应主要集中在浐灞板块，产品形态逐步高端化。;;浐河以东项目规模普遍较大，浐河以西以中小规模开发为主。;灞河的景观资源客户认同度较高，而浐河的价值尚未能体现。;物业类型多以高层、小高层住宅为主，产品线较为单一。;市场供应主要集中在80-100m2的二房和120-144m2的三房。;;;;2010年(1-8月)城东区招拍挂土地供应25宗，约3585亩，成交16宗，约2966亩，总建面约435万㎡。;PART 3.2 区域市场研究;区域小结： 竞争格局—浐灞板块是是当前西安房地产市场热点板块之一，竞争层级较高，表现为规模大盘竞争和品牌企业竞争。 产品类型—城东项目主要以高层、小高层为主，品质逐步提升，洋房和别墅项目增多。 价格水平—城东8月住宅均价5155元/㎡，相对西安其他区域处于价格洼地，可增长空间大。 畅销户型—畅销户型主要是80-90M2的二房，其次是100-120㎡和120-144M2的三房，大面积高总价的大户型销售较慢 社区配套—区域竞争项目社区配套鲜有亮点，以会所和小型社区商业为主。教育配套匮乏，大型商业等公建配套缺乏。 未来供应量—城东土地在今年前8个月占市场成交总量的45.3%，可预见后市竞争会非常激烈。 ; 本案在竞争策略选择上走差异化路线，避免与品牌大盘正面竞争，着重从产品力和配套以及景观方面作为突破口树立自身的价值体系，营销上可与有实力的品牌企业合作为竞争加分； 产品塑造上，选择大众品类产品入市有利于降低项目风险，差异化可体现在部分组团上，通过部分组团的差异化产品塑造项目的整体特色调性； 配套的打造分为近期和中远期，近期以满足内部需求为主，中远期可为区域提供服务，更大程度实现项目价值，提升企业形象。 ;城改市场分析;西安步入城中村改造快速发展时代，本案在时间上适逢城改潮流大趋势。;西安国际化大都市建设进程中，457个城中村亟待改造，体量庞大。;西安城改采取“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”的模式。;城市规划区范围内的村庄都必须进行城中村改造； 开发区内因建设需要拆迁的村庄，由???个开发区按照总体规划的要求，会同村庄所在区城中村改造工作领导小组提出具体改造方案，报市城中村改造工作领导小组审批后实施； 涉及城市道路及其他基础设施建设需拆迁的村庄，由所在区政府及区领导小组按照城市总体规划及城市建设计划提出具体方案，报市领导小组审批后实施； “大水大绿”工程、城市重点建设项目涉及的村庄拆迁以及秦岭北麓生态保护区内的村庄按照上述程序参照城中村改造的政策执行。;;;西安市09年加快了城改项目的批复，至当前已批复99个。;;;本案将以城东和城北较有市场影响力的城改项目为主，结合部分城市核心区操作较好项目作为研究案例：;二环内，城市成熟区域，丰富教育配套+双公园合力驱动城改项目;项目规划分析与解读： 1）将商品房与安置房用规划路分隔，两社区在出入口，安保，物业等方面均完全不同，表面是一个项目，实质两个社区基本无联系。 注：该种规划可以使商品房业主生活完全与安置房业主相对分离，使商品房社区环境相对单纯，提高业主舒适度，消除业主置业时相关忧虑。 2）商品房所在地块靠近二环，交通便利，景观资源相对丰富，生活环境相对单一；安置房靠近项目内侧，交通，景观相对较差，周边环境相对复杂； 注：该地块靠近二环处虽然有噪音的不利因素，但是景观资源，交通便利等因素足可以弥补，地块价值高；而安置房所在地块景观，交通较差，生活环境相对复杂，地块价值相对较低，该种规划可以提高商品房价值，最大限度提高利用该地块。 ;共8栋高层（28-32层），点板结合式，成维合式布局，底部两层全部为商业，目前除6号楼外，其余各楼栋具体产品尚未规划，;;;安置房与商品房用绿化带分隔，邻路安置处在地块价值相对较低区域。;;;占据主城区成熟区域，以教育大盘为主要卖点。 ;巧用现有路网将安置房分隔，高密度成为项目调性瓶颈;建设一批次时，由于不同产品形成的高低搭配，能产生价格挤压，带动快销型产品迅速放量;客户职业：周边医生、事业单位职工、老师、其他公司职员； 客户年龄：30-40岁客户为主力，30岁以下年轻客户占一定比例 居住区域：以地缘性客户为主，城南占主力，高新是次主力 购买本项目的主要原因：项目周边发展成熟，教育资源丰富;东北二环交汇口，交通非常便捷的大众化楼盘。 ;项目地块零散，未采取集中安置，而是每期都有安置房。分散安置不利于可售房源品质塑造，但是可售早期增加了可售房源，缓解了资金压力。;已成交客户分析;;项目安置区域相对集中，但并未放在一个地块上，项目以英伦风格主打，高调入市。;正规商品房手续较早拿到，在推广上比较高调，由内而外的客户策略效果凸显。;;利用现有路网分隔