钧略2011年5月重庆石坪桥项目市场可行性研究报告1.pptVIP

重庆市场研究-——重庆楼市运行现状分析 如图所示，近3年重庆主城商品房供需比日趋均衡（接近1），说明重庆主城楼市供需处于相对平衡。这也充分表明重庆楼市整体是健康的。 微观市场判断——九龙坡区的消费实力判断 根据统计局数据，2010年九龙坡区经济总量全市第一，人均收入全市第5。整体消费实力强大！ 微观市场判断——九龙坡区楼市供需分析 2010年1-12月份主城各区商品房供需情况 如图所示，2010年九龙坡区的供需是比等于1，是主城区供需最均衡 的市场，于是钧略判断目前该微观区域的楼市非常健康。 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 「石坪桥项目」 市场可行性研究报告 Wuxin Real Estate ,The 1# programe The marketing execution in 2011-2012 钧略营销机构 2011-5 开篇 这是小项目! 钧略将花做大项目的心思去做它… 只因，它有N种值得做的理由！！ 目前我们面临的主要问题: 根据我们多年参与房地产项目的实际经验得出： 现阶段代理公司参与项目的前期工作核心任务在于协助配合开发商共同解决以下三个方面问题： 一:拿地策略问题：（做好调查以及综合测算分析） 二:产品策略问题：（提供产品指导性设计建议） 三:营销策略问题：（推出务实准确的整合营销策略） 报告前的思考: 报告前的思考: 本报告主要解决两大问题: 第一大问题：拿地策略 拿地策略涉及到“拿地的风险、预期的收益与资金投资回报率”三者的平衡关系。因此，项目经济效益分析及楼盘价格是拿地策略的重要支撑点。 拿地核心的问题是取决于我们对市场的预期以及成本的把控：试想当我们市场预期是可实现项目全部市场价值1亿时（相见附件分析），我们可以接受的土地价值约是2600万（根据现金投资收益回报计算）；而当竞争对手过于强大时，我们则可审时度势见好就收；可更多的情况是对手未必强大，只是较我们准备的更加充分而已，因此尽管我们已经准备了很久，但还是要打足精神走好这关键的一步： 这一步就是 “风险与效益的平衡”。因此，拿地的“精准策略”至关重要！ 第二大问题： 产品策略 本项目总用地以及各项设计条件已确定，拆迁安置的方案也已经落实，接下来的问题便是： 一、项目总体体量如何分配 1、商业、住宅（公寓）及车库体量分配？（商住比） 2、商业裙楼修几层比较合理？ 二、项目档次如何定位 1、整体项目档次定位？ 2、公寓的定位？ 3、商业业态定位？ 三、项目户型配比产品创新（基于变化的冷静思考） 报告前的思考: 报告前的思考: 两大问题的交汇点？ 拿地策略解决的是“算账问题” 产品策略解决的是“市场风险问题” 商业、商业、还是商业！！！ 要实现项目2011年的基本目标，我们不难看出： 项目关键的关键在商业部分。我们初步预计商业的总体量将超过5000平米(含地下层），商业的货值超过住宅价值的2倍！ Part1:市场大势研判 Part2:项目本体分析 Part3:竞品市场研究 Part4:项目市场定位 Part5:项目经济 效益分析 ·项目销售利润测算 ·项目土地成本预估 ·项目开发成本预算 ·项目经济效益分析 ·价格敏感性分析 Part6:机构简介 商务报价 ·宏观市场解读 ·主城市场研究 ·微观市场判断 ·市场环境综述 ·项目现状描述 ·项目区位分析 ·项目交通条件 ·周边业态分析 ·地块属性分析 ·S W O T 分析 ·物业档次定位 ·项目产品定位 ·项目价格定位 ·目标客群定位 ·市场区域定位 商业部分: 住宅部分: ·街区商业形态研究 ·竟品住宅楼盘调查 ·相邻街区业态分析 ·竞品住宅价格水平研究 ·典型项目商业租金水平调查 ·周边住宅去化量分析 ·商业销售价格调查 ·创新小户型研究 ·商业去化量调查 ·相邻街区商业空置率调查 大势研判 1 Part1:市场大势研判 Part2:项目本体分析 Part3:竞品市场研究 Part4:项目市场定位 Part5:项目经济 效益分析 Part6:机构简介 商务报价 ·宏观市场解读 ·重庆市场研究 ·微观市场判断 ·市场环境综述 宏观市场解读——中国经济环境 国家统计局4月15日公布中国第一