世联2011年及2012年长沙房地产市场专题报告_下.pptVIP

* 绿地中央广场动态 上海锦日 物业 基本指标 总占地面积 63518平方米 ） 总建面积 353459平方米 容积率 1.1 绿化率 54% 规划户数 41000套 总栋数 698栋 物业类型 高层、公寓、写字楼 住宅形态 板楼结构 物业规划形态 绿地巅峰系双子写字楼——紫峰，创新智能商务办公；绿地集团首席地产文化品牌——新里?卢浮公馆，69-142㎡全名品精装绿色住宅； 30㎡城市精英私家官邸——拉菲晶座，阳台全南向设计；海上汇，购物中心、1.6万㎡海派CLUB；以世博中心标准建造的国际双语幼儿园 开发商 绿地地产集团长沙置业有限公司 项目动态 10月26日开始暗降 降价方式 团购促销，与三级市场中金地产合作在外围做团购 降价幅度 降价幅度为6.41%，目前现场均价7300/平米，三级市场团购均价7000元/平米。 背景 位于滨江板块，政府对开发商有价格的要求，以确保滨江板块即将要拍卖地块的土地价格 190 82 272 32704 96-147 3栋 172 217 389 42411 78-103 1栋 现可售套数 已售套数 总套数 总面积㎡ 户型区间㎡ 栋号 在售产品 2011年上半年商品住宅成交均价稳步上涨，6月开始至今呈现连连下滑，成交量同期对比有所回落态势。 从区域表现来看，2011年岳麓区与雨花区仍是长沙供应与消化大户，各区价格差异缩小，开福区凭借多个滨江品牌项目均价名列第一。 从各面积段户型表现来看，60-120平米2,3房产品是供应及消化主流，刚需仍是长沙市场上最为活跃，稳定的主流支撑力量。 从各价格段户型表现来看，4000-7000元/平米产品是消化主流，7000元/平米以上的高端项目产品消化能力上半年小幅提升，下半年受政策影响有所回落，4000元/平米以下廉价房消化在经适房入市比重有所提升的环境下消化也有所增加，长沙市场价格阵营正在细分中。 以往热点的“房交会”变成“房展会”，成交量大幅下滑，市场观望情绪浓厚 2011年商品房住宅市场回顾小结。 市场现象背后的客户消费心理探讨： 2011年房地产市场主流消费人群“中产阶层”普遍受“恐涨兼投资观望”心态影响 主流消费人群是谁？ 年龄25-35岁，家庭年收入8-15万左右的中（上）产阶级的首次或二次置业。 主流消费心理是什么？“恐涨” 1、心理背景：政策调控影响有限，长沙房价相对低廉，长沙房价维持快速持续增长一年半有余。 2、心理诉求：“恐涨”，难以追赶房价增长速度，同样总价下能购买的面积越来越少，越早买越划算。 主流消费心理是什么？“兼投资” 1、心理背景：银行存款负利率，物价飞涨通货膨胀压力，家庭财富积累初期，股市冷淡可投资渠道匮乏。 2、心理诉求：“兼投资”，选择购置房产最为稳定的家庭财富积累及增值方式，对抗通胀带来的财富损失。 导致的房地产消费行为：“热衷追捧升值前景优质的区域的新盘首期”“中大户型去化速度明显放缓” 诸如绿地中央公馆，兴汝金城，D6区等拥有良好区域升值前景的新盘首期在成交均价大幅高于周边项目均价的情况下在上半年仍取得十分理想的销售成绩，在客户收入水平可容忍的范畴内仍因明确的升值前景受到追捧；而市场新出的一些中大户型高端楼盘在下半年市场中明显遇冷。 主流消费心理是什么？“观望” 1、心理背景：政府持续表示加大住房宏观调控力度，保障房大批建设，加强控制房价上涨力度。 2、心理诉求：“观望”，下半年受信贷紧缩及全国市场转冷，市场观望情绪影响显现，改善置业需求往后推迟。 2011年上半年土地市场回顾 上半年土地挂牌成交数据回顾 上半年新增外来开发商动向回顾 2011年上半年长沙市（内五区）土地招拍挂交易数据监控 1－10月份，全市挂牌出让56宗土地，面积266.4万平米，其中非工业用地宗数36宗，面积169.47万平米。其中商办用地32.04万平米；商住用地106.46万平米。工业用地20宗，面积96.92万平米。 1－10月份，全市土地成交42宗，成交面积242.02万平米，其中非工业用地26宗，成交面积115.26万平米。成交总金额138.1亿元，综合地价水平值5706.14元/平米。 非工业用地交易情况一览表 区域 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 出让宗数（宗） 2 6 3 18 7 出让面积（万平米） 14.08 23.42 6.91 114.47 19.12 成交宗数（宗） 2 4 1 12 7 成交面积（万平米） 5.46 20.08 0.43 63.81 25.48 成交金额（万元） 82861 132705 9200 413567 717424 地价水平（元/平米） 15176.01 6608.81 21395.35 6481.23 28156.36 土地挂牌出让情况来看：2011年1-10月份