钧略2011年5月重庆石坪桥项目市场可行性研究报告2.pptVIP

* 创造深度价值 * 创造深度价值 * 创造深度价值 项目现状描述——项目交通条件（分析） 由上述可见，本案的整体交通条件较差（北侧相对较好），特别 在上下班人车流高峰期，交通拥挤非常突出（周边停车场明显不足， 足，占据了道路两侧），有时人流通行亦受阻。 本案无显著临街面，物业昭示性较差，不利于裙楼商业的经营。 项目现状描述——项目周边业态调查（营业面积） 石坪桥后街业态营业面积占比表 根据钧略调查统计，在项目周边20类主要业态中排名前5位的业态分别是： 农贸市场、服装、餐饮、药店、超市这些业态均与居民日常生活紧密相关。其 中农贸市场的占比高达40%，传统生活氛围浓厚，该街区具备社区商业的显 著特征。 项目现状描述——项目后街周边业态调查（数量统计） 石坪桥后街业态数量占比表 从数量上统计，排名前5位的业态分别是：药店、美容理发、服装、鞋店、 熟食。这些业态皆与日常生活紧密相关，进一步印证了社区商业的属性。 项目现状描述——项目地块属性分析 地块使用属性：城市综合用地；地块大小≤3000平米，属于小型地块；最大覆盖率≤50%； 容积率指标≤3.5；地块高差≤2米。城市中心绝版袖珍地块，商住属性强。 项目现状描述——SWOT分析（ strengths-优势） 项目六大优势： 一、交通便利。 项目紧邻交通要到，人、车出行便利。有十余条公交线路停靠附近车站。途径本项目的公交线路有：224、231、310、365、404、421、429、918路。 二、生活成熟。 社区生活配套成熟。“衣、食、住、娱、购、乐”应有尽有。“衣”：项目附近便有十余家中低档次的服装店、鞋店。如万里雪平价服装店、非常鞋城、超级宝贝等。“食”：周边分布有十余家中低档酒楼。住:周边有两家宾馆、3家招待所。购、乐：周边配有麻将馆、茶楼、歌厅，2000平米的大型综合农贸市场。 三、医疗完善。 项目周边2公里半径范围内分布4家医院：重医附一院（3甲）、西郊医院、渝西医院、恒心医院。 四、购物便捷。 项目距离杨家坪商圈曲线距离1.1公里，车行2分钟、步行15分钟便可享受大洋百货、富安百货、重百、家乐福、立丹百货等中高档购物环境。 五、金融发达。 项目1公里半径范围内遍布七大营业网点。如农业银行、中国银行、交通银行；光大银行、兴业银行、招商银行…… 六、教育优越。 项目半径1公里范围内分布十余家教育机构。如79中、杨石小学、石坪桥小学、蓝精灵幼儿园、石杨路小学、育才中学等。 拥有浓厚的生活氛围，具备城心生活的优越感！ 项目现状描述——SWOT分析（ weaknesses-劣势 ） 项目七大劣势（1）： 一、周边环境较差。 农贸市场脏乱差 道路狭窄拥挤 桃花溪污水依旧 路边摊我行我素 项目现状描述——SWOT分析（ weaknesses-劣势 ） 项目七大劣势（2）： 项目总体量在1.4-1.5 万平米之间；建筑形态是高层商住楼。如此小的体量，无规模优势。对居家的品质感影响极大！ 一、体量偏小。 三、通风不畅。 项目南北走向的通风道不足8米，27 米以下部分的通风不足。项目南北 向27米以下无通风道。 南北面7层以下的通风存在严重问题! 四、采光缺陷。 项目27米以下的大部分光线被周边 楼盘所阻挡， 7层以下的楼层采光严重受阻! 项目现状描述——SWOT分析（ weaknesses-劣势 ） 项目七大劣势（3-4）： 6楼 7楼 9楼 9楼 7楼 9楼 9楼 9楼 本案 N 通风道 采光面 五、品质感弱。 由于本案是商住楼，且体量偏小（预计住宅的总体量在6-7千平米左右）、周边环境较差、绿化少、配套少，不适合品质居家。首置、过渡性、投资性物业属性强！ 六、安全感差 项目被数十个老旧居民区包围，处于传统流动性人口聚集区。周边时有盗抢性事件发生，项目的居家安全感不强！ 七、配套缺乏 地块的属性决定了，本项目无景观区、运动区、儿童游乐区等配套设置，配套缺乏制约居家质量提升！ 项目现状描述——SWOT分析（ weaknesses-劣势 ） 项目七大劣势（5-7）： 项目现状描述——SWOT分析（ opportunities-机会） 项目两大机会（1）： 2010年九龙坡启动三年危旧房改造工程，采用“主体+捎带”形势，旧改面积共108万平方米，共涉及1.5万户居民，安置在该区石坪桥、杨家坪、谢家湾等28个拆迁安置片区，约一半建有公共绿地。 另悉，该区今年将拆除的危旧房“主体+捎带”量共33万平方米。 石坪桥正街改造！ 旧改为本案拓宽临街面！ 大大提升项目商业价值 项目现状描述——SWOT分析（ opportunities-机会） 项目两大机会（2）： 卫校的改造将提升周边的环境水平， 大大提升项目的居家品