2010年9月西安赵村项目市场调研报告4.pptVIP

产品规划设计的思考： 1、匹配性 2、均好性 3、成本可控性 物业形态产品类型设计细节配套 1、项目自身控规指标的限制 2、潜在客户对产品的需求偏好点 3、项目开发及发展的可能性 本案产品规划设计导向的依据 本案产品规划设计导向的原则 产品规划设计的可能性 PART 5.4 产品方向策略 客户需求研究回顾—— 成交客户特征： 地缘客户占到成交的40-50%左右，外来客户比例呈现快速上升趋势，尤其陕北客户较多； 刚需客户占据较大比例，改善需求逐渐增多； 问卷调研客户需求特点： 构成特征 价值驱动 产品指向 启发与机会 潜在人群 （问卷调研） 本案区域的基础消费群体，工薪阶层、个体商户等 价格、交通、居住环境 常规刚需产品中小紧凑户型 地缘型客户存在需求，刚需和改善是主流。 适用度：★★★☆☆ PART 5.4 产品方向策略 产品偏好特征： 基础功能性首当其冲，交通便利以及物业管理是客户最为关注的因素； 认为房型的合理布局设计最为重要，对商业和教育等配套最为关注； 务实型客户更关注主卧及客厅的设计，对落地窗的偏爱也较为明显，改善型需求客户对入户花园等有一定需求。 区域已成交客户需求特点： 启发与机会： 产品设置注重细节打造，户型上客厅、主卧等尤其要重视； 客户对配套尤其是教育配套非常关注，项目规划要充分考虑这一需求； 已成交客户中改善型客户不少，在产品设置上应拉开层次，通过户型和配置来体现。 地块因子分析—地块自身资源的匹配度及本项目自身档次的限定 以上分析表明，本项目地块自身因素对楼盘的开发档次有一定限定，适宜开发中档、中高档产品的项目；但是不具备开发高档住宅和顶端豪宅的先天条件。 本项目开发高档产品受到项目资源情况的限定，必须通过对社区内部环境的营造和居住氛围的倡导才能加以改善。 本案开发中低档产品和小户型公寓将会受到成本、区位、公共效能等因素的影响。 PART 5.4 产品方向策略 战略发展模式 产品策略 优缺点 适用条件 价值标杆 少量依托核心资源的高端产品树立价值标杆，以主流中高端产品回现为目标 高端搭配中端产品联动销售，通过高端物业不断拉动中端回现产品价格； 兼顾价值和销售速度 高额的资金投入 企业财务状况允许回现缓慢； 纯高端物业 只投入高端物业和最核心资源，完全树立高端形象 难以保证前期销售回现速度损失了高端物业价值； 后期产品缺乏资源支撑 较高的资金投入 高性价比 以低于市场预期的价格，大量推出中端产品，造成哄抢，聚集人气 容易保证前期产品销售速度； 损失物业价值 品牌要求低 盈利模式 条件 特征 对企业的要求 纯高端豪宅---靠资源追求高额溢价 强势的资源-自然、人文资源加上稀缺的建筑产品 销售速度一般较为缓慢；需要有大量的社区生活、娱乐配套投入、私密社区；客户没有区域性限制 高额的资金投入、企业财务；状况允许回现缓慢、品牌要求高 均衡产品线－高端产品获取溢价，中端产品获取现金流 有较佳的资源-（自然、人文、人造）可以依托 销售速度较快；兼顾回现速度和溢价 需要投入部分品质型生活配套对城区客户依赖较重 较高的资金投入品牌要求中等 中低端物业－追求现金流速度 没有或很少有可依托的资源 靠价格获得销售速度；需要投入部分生活配套；对城区客户依赖较重 品牌要求低 常规品类为主，少量高端产品提升形象，增加项目整体价值感。 PART 5.4 产品方向策略 产品档次总体保持中高端形象，利用洋房与高层进行“高低搭配”提升项目整体品质。 单价及总价：结合调研认为，客户对于区域普通住宅的价格接受度相对较低，建议在低价值地块中通过组团形式设立相对独立的低总价段二、三房产品，通过降低总价来降低置业门槛，增强客户辐射面； 户型细节：建议户型设计保持“实用兼顾大气”的原则，主要功能房间除考虑朝向、景观等因素外，还需兼顾开间、进深尺度需大气。调研发现，主卧室、客厅是客户对于空间尺度的最重要关注点，明亮卫生间、阳台、飘窗、落地窗则是客户的共同向往，部分置业层次较高的客户对于入户花园、双主卧等具有一定的兴趣； 产品策略细节建议： 产品布局：A、B地块价值相对较低区域以安置房为主，D地块价值最大，考虑设置部分高端产品，启动区建议选择在价值相对较弱的A、B地块，A地块作为安置区域，B地块作为首期商品房开发区域，以紧凑的二、三房户型主打，塑造低总价降低置业门槛。 户型：普通客户对于区域内刚需户型需求量较大，建议启动区以紧凑型的2室2厅、3室2厅户型为主，两房户型区间在75-90㎡，三房户型区间在110-130㎡。 PART 5.4 产品方向策略 物业类型：规划保持弹性，近期以住宅和社区商业为主，中后期根据市场情况和区域成熟度考虑大型商业、办公和酒店等类别。 景观园林：多数客户对于成片树木景观、草坪景观具有较高的喜好度；从