2008年京广南路项目整体定位4.pptVIP

公寓创新方式 根据世联对成熟产品市场的经验总结，公寓产品三种成熟的空间创新方式 公寓平层创新——搭接阳台、露台、凸窗等产品赠送方式，提升居住功能 公寓复式创新——阳台、入户花园、复式挑空等产品赠送方式，提升公寓居住功能 复式公寓标准层推荐 住宅创新方式 2梯4高层的产品创新方式——入户花园、露台可单独隔房 ，提升居住功能空间；生活阳台、凸窗提升居住舒适性 2梯4标准层推荐 2梯5高层的产品创新方式——空中花园、阳台、凸窗等产品赠送方式提升居住实用性及舒适性 2梯5高层标准层推荐 2梯6高层的产品创新方式 ——落地凸窗、入户花园、阳台等提升紧凑三房居住舒适性 核心价值层 产品创新 商业价值 商业形式1——沿街底商，避免商业独立占地 商业形式2——沿京广路2层底商充分考虑销售时的上下搭接问题 商业业态——打造良好商业氛围提升项目商业价值 外围价值层 建筑风格 精致园林 便利配套 现代的建筑风格更能契合目标客户的需求 现代建筑风格类型——郑州市场中高端住宅多以现代典雅主义风格为主 本项目建议采用现代简约的风格，塑造都市形象 建筑细部——兼顾功能与建筑美感、细节处更见品质 外围价值层 建筑风格 精致园林 便利配套 设计前提——契合客户敏感点，小规模园林突出精致感，提升项目品质 小规模精致园林的价值体系——空间、精细及生活情趣 充分利用底层架空进行绿化，打通景观视觉通道，延伸绿意入户 关注建筑体与园林的衔接，提升社区空间感和绿化面积 植被多样性，富于变化，体现景观的立体感和层次性 突出地面硬铺的质感，传递给客户项目品质保证的直观感受 细处不马虎，更具说服力的品质展现 多个驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣 充分利用园林空间和架空层，打造休闲运动设施 外围价值层 建筑风格 精致园林 便利配套 泛会所空间——借助园林一角或架空层区域，实现会所功能 泛会所功能——满足基本的休闲娱乐功能 住宅入户大堂处理——凸显项目品质 公寓入户大堂的处理——“酒店式入户大堂” 拔升项目精品形象，彰显品质 车户比——住宅产品车户比为0.4：1；公寓产品车户比为0.2：1 停车方式——地下停车和地面停车相结合 本项目物业管理体系建立的三大核心要素：安全、品牌、品质 三大核心要素的落实关键点 报告回顾——基于项目核心问题的解决方案 充分利用京广路沿线高层公寓的底层架空部分实现泛会所功能 泛会所 入户大堂 停车系统 品牌物管 泛会所 入户大堂 停车系统 品牌物管 有效问卷178份 室外健身设施 室外儿童娱乐设施 架空层戏水池 架空层棋牌室 架空层乒乓球桌 入户大堂是客户观察项目品质的敏感点，需重点处理 入户大堂适度雕饰，凸显品质感 入户大堂在项目的2梯4的高层产品中适度强化，提升价值 泛会所 入户大堂 停车系统 品牌物管 入口接待处 电梯间 入户大堂 4-5m的挑高入户大堂 石材装修和局部处理 细部处理 细部处理 泛会所 入户大堂 停车系统 品牌物管 东南区 南区 片区 0.52：1 210（地下） 401 绿岛港湾 0.71：1 1052（地下） 1482 蓝钻 0.59：1 1300 2200 花都港湾 0.30：1 1200 3982 亚星盛世 车户比 车位数（个） 总户数（户） 住宅项目 0.12：1 92 744 花半里·花语公寓 车户比 车位数（个） 总户数（户） 公寓项目 0.29：1 212 735 鑫苑都市公寓 0.28：1 500 1758 SOHO广场 0.20：1 621 3180 思达数码国际公寓 住宅项目车户比统计 公寓项目车户比统计 因产品的目标客户不同，实际产品提供的车户比也有所不同 住宅产品项目的车户比主要集中在0.5：1~0.7：1 公寓产品项目的车户比主要集中在0.2：1~0.3 ：1 鉴于项目的规模和客户情况， 从江泰操作的角度考虑，建议选取市场中等水平的车户比即可。 泛会所 入户大堂 停车系统 品牌物管 地下停车场入口 地下停车场 地下停车场采光 地上停车 泛会所 入户大堂 停车系统 品牌物管 地下停车以满足最低人防标准建设，其余停车位均利用地上消防通道、高层之间的道路体系以及社区外两条临街面； 目标客户对物管需求的敏感点：安全、品牌、品质 老郑州人原有居住社区物业管理水平低，无法满足基本的安全保障； 虽有封闭式的规划，但管理较松懈，可随意出入，无安全保障； 市场现有品质项目引入品牌物业，水平相对较好，反响良好； 市场供应水平 我现在住的房子其实还不错，要是换房一定要找个物业管理好的，不然没意义； 考虑到安全因素，物业管理一定要好； 安全保障非常重要；还有园林绿化、设备管道的后期维护都要做好； 如果物业管理品质好的话，可以接受适当较高的物业管理费； 郑州客户需求 矛盾 泛会所 入户大堂 停