思源2009年05月天津鼎润苑·营销策略汇报.pptVIP

叩问豪宅之门：城市高密度豪宅创新KPI “贵”之一：物业耗资四千万元创建香港首幢光纤豪宅； “贵”之二：豪华住客会所‘The Legend Club名门聚’建成后价值将高达三点六亿元，单是入口大堂已耗资约二千二百万元兴建； “贵”之三：全港首度引入耗资逾一千万元、特别远赴意大利搜罗的‘蓝宝晶万年透光石’； “科技”之一：采用世界上最先进的美国霍尼韦尔智慧家居控制系统； “科技”之二：选用了低辐射镀膜中空加惰性气体的环保型Low-E玻璃，突破性的采用6+16A+6的玻璃厚度及中空间距，更好地保证了外窗的保温、节能、隔音、隔热效果； “科技”之三：用浮筑楼板阻隔垂直方向的噪音；用降板同层排水系统避免传统排水方式带来的噪音；用铝木复合断桥窗结合Low-E玻璃隔绝来自外界的噪音； “独特”之一：从外到内均由设计师戴卫·奇普菲尔德一人设计； “独特”之二：通透的玻璃房子，外面再加上一层可移动的木质外表皮，可根据需要自由关闭开合； “独特”之三：现代欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境自然结合 “圈层”之一：世界第一大高尔夫球会的强势品牌； “圈层”之二：乡村俱乐部拥有51个世界级网球场，3000名观众的中央网球场，高尔夫练习场以及康乐中心、SPA、儿童天地和百乐门夜总会、御花园、帝轩等； “圈层”之三：五星级酒店骏豪酒店，东南亚园林设计风格， 315间豪华客房，10多间食肆汇萃东西方美食，同时亦提供商务会议、业务研讨会、婚宴等活动场所等； 天津环球金融中心案例研究 建筑立面分析 园林景观分析 天津环球金融中心（津门津塔） 户型平面研究 对第一居所和第二居所之间的概念界定模糊 视购买豪宅为财富的象征、稀缺资源的占有 购房行为主观性强，不容易受外来因素左右 营销启示 改变传统的营销模式和营销说辞，以客户自身体验、自身感觉为主，引导为辅。 加强项目产品力在尊贵感、身份感、财富象征方向的体现。 总结：天津人性格特点以及天津豪宅客户销售特征 PART1：叩问豪宅之门 策划报告目录 PART2：解读天津人文 PART3：项目再理解 PART4：营销策略研究 PART5：销售计划安排 主要竞争项目研究 项目自身再理解 PART3：项目再理解 天津老城核心 天津火车站 小白楼CBD 友谊路金融街 天津CID 梅江富人区 海河及沿线 中心商业区 津门津塔 泰达城 仁恒海河广场 嘉里中心 鼎润苑（B2) 奥体中心区 竞争市场分析 嘉里中心 津门津塔 仁恒海河广场 本案 竞品项目选取：天津在售或与本案入市节点相近；具备高建设标准、高售价、高总款等特征的居住型物业 与本案有直接竞争关系的项目均位于海河主要节点，区域标志性项目，与本案同质产品整体供应量约40万平米； 目前津门津塔项目津门公寓已开始销售，其余项目预计入市节点集中在09年下半年或10年。 未来竞争市场供给放量集中 天津环球金融中心案例研究 天津环球金融中心是天津戴相龙市长在确定天津经济发展中心后引进的大型政府招商项目。项目位于大沽路与兴安路交汇处，属于海河开发核心节点。地块南北分别相邻天津市级商业中心区和平路-滨江道商业区和天津主要交通枢纽东站，与小白楼商业区、解放路商业区距离10分钟车程。 同时因为项目位于天津站门户，因此也承担了天津政府招商形象的功能。 天津老城核心 天津火车站 小白楼CBD 友谊路金融街 天津CID 梅江富人区 海河及沿线 中心商业区 津门津塔 泰达城 仁恒海河广场 嘉里中心 奥体中心区 环球金融中心项目占地5万平方米，从规划上布置了336.9米超5A级写字楼、六星级酒店、国际级酒店式服务公寓、水岸豪宅、名品旗舰商业于一体的60万平米地标性综合建筑集群（美国SOM建筑事务所） 。 同时为了提高项目品牌力和整体对外形象力，项目也引进了美国喜达屋酒店管理集团下属顶级豪华品牌圣.瑞吉斯酒店。 天津环球金融中心案例研究 336米写字楼 水岸住宅 水岸住宅 瑞吉斯酒店 酒店式公寓 天津环球金融中心案例研究 在开发业态规划上，写字楼高336.9米，建筑面积22万平方米，占总整体建筑面积的47%；商业定位为国际顶级精品店，规划面积2万平方米，占总体规划面积的4%；酒店式服务公寓规划建筑面积5.5万平方米，占总体规划建筑面积的12%；住宅（定位为水岸豪宅）规划面积12.4万平方米，分东西两栋，占总体建筑面积的26%；酒店定位超五星级酒店，面积5.3万平方米，占总规划的11%。 五种业态的“豪布斯卡模式” 天津环球金融中心案例研究 6部双层轿厢电梯 公建风格外立面，弧形楼体 采用LOW-E玻璃幕墙。降低噪音34分贝