2006年塘沽海洋高新区项目市场研究报告8.pptVIP

天大科技园——项目基本概况 天大科技园入驻企业名录（一） 天大科技园入驻企业名录（二） 天大科技园入驻企业名录（三） 天大科技园50%入驻企业面积需求在449平米以下，2/3企业来自网络科技 天大科技园97%企业来自本地， 生物医药行业平均面积排第一（建筑房产类公司只有一家，且是大体量独栋办公，具有特殊性） 开发区企业面积需求前三甲——企业主要以500平米以下需求为主 开发区企业行业属性前三甲——主要以金融保险、制造业、贸易业为主 开发区企业来源前三甲——主要以天津当地企业为主，其次是国外企业 开发区行业平均面积前三甲——主要是金融保险、设计科研、制造业、贸易等行业的平均办公面积较大 在开发区大客户统计中，以面积需求1000—2499平米最多，达到60%，排在前三位的行业属性有网络科技、金融保险、制造业 在大客户中，本地企业是主力，而企业平均面积分析中建筑房产类最多 塘沽区写字楼调研——聚宝大厦入驻企业名录（一） 聚宝大厦入驻企业名录（二） 聚宝大厦68%企业面积需求在299平米以下，且入驻企业78%集中在服务咨询行业 聚宝大厦以本地企业为主，网络科技、金融保险业平均面积统计并列第一，均为350平米 塘沽区企业各项指标前三甲 塘沽区62%的大客户面积6需求在500以上，且大客户中以服务咨询类最多 塘沽区大客户全部源于本地企业，行业平均面积排第一的是网络科技600平米 别墅办公，作为一种集中式办公产品的替代产品，具有一定的特殊性 别墅办公企业名录 别墅办公主要以本地企业为主，集中在建筑房产、服务咨询、贸易业，且面积需求集中在350—400平米 滨海新区办公产品市场需求分析总结 滨海新区办公产品市场研究总结 目 录 一、项目地块条件分析 二、宏观及区域环境研究 三、区域产业环境研究 四、天津市办公产品市场研究 五、滨海新区办公产品市场研究 六、潜在产业地产竞争项目研究 七、 BDA国际企业大道的客户研究 八、市场研究结论 产业地产类似项目竞争情况 在海洋高新区、开发区、保税区、东疆保税港区、临港工业区内都没有类似的低密度生态办公产品的供应，到目前为止，在空港物流加工区内有三家类似的产品规划正在报批当中，分别是中远地产的“区域总部”项目，海欣方舟公司的“国际企业家俱乐部”项目，天津欧洲工业园有限公司计划在建类似项目。 天津港散货物流中心规划有1.6平方公里的商服用地，正处于策划和控制性详规阶段，不排除那里建设低密度生态化办公产品的可能，不过时间上晚于本案，那边的负责人还处于举棋不定，不知如何下手的状态。 天津新华集团空港商务园区项目 1、项目区位 本地块位于天津市东部，南侧紧邻正在建设中的滨海机场空港物流加工区，行政区划隶属于东丽区。紧邻津汉公路，距离天津外环5公里，距离京津塘高速卫国道入口3公里；距滨海国际机场2公里；距离东南半环快速路9公里。 2、项目概况 本项目为商务办公项目；占地约600亩、地上总建筑面积31万㎡，以低密度的3层商务别墅和3－8层生态办公楼为主。容积率控制在1以下，绿化率36％以上。 3、整体项目开发节奏 起步区开发计划 1、起步区开发节奏 方案1：全部开发：14个月（2007.03-2008.05） 方案2：分两步开发 初期各类型产品少量投入（占起步区总建筑面积的50％）；14个月（2007.03-2008.05） 第二期根据市场对面积、体量等的主流需求需求，再确定产品。14个月（2007.10-2008.12） 2、起步区产品面积配比 根据写字楼市场调研，确定产品基本单元（㎡/户）面积配比的分布，产品在基本单元基础上可自由组合： 150㎡/户 占60％ （可组合为300㎡） 300㎡/户 占30％ （可组合为600㎡） 600－800㎡/户 占10% 3、起步区产品精装比 中小成长型企业发展较快，办公入驻注重快速便捷，希望统一装修；大型企业有自己的企业文化和企业标识希望自主装修。起步区欲作出租的基本单元小于300平米办公楼50％做精装修。 项目规划图 目 录 一、项目地块条件分析 二、宏观及区域环境研究 三、区域产业环境研究 四、天津市办公产品市场研究 五、滨海新区办公产品市场研究 六、潜在产业地产竞争项目研究 七、BDA国际企业大道的客户研究 八、市场研究结论 北京BDA国际企业大道——概况 BDA国际企业大道位于北京经济技术开发区，荣华南路环岛的西南侧， 项目总占地：12万平方米 总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，其中一期面积3