2008年北京中心城市场研究策略研究报告下.pptVIP

=〉优惠措施 1、预定时交5万定金抵8万房款； 2、10月19日前订房，总房款再减3万元； 3、购房客户参加抽奖，20%的中奖机会（实际均有中奖），中奖者总房款再减1万元； 4、万科老客户可获总房款1%的折扣优惠； 5、全款9.7折。 注：优惠可兼得，按85㎡，单价25000元/㎡计，房价最多可优惠15.5万元，相当于打9.27折。 【价格策略效果大打折扣甚至不再行之有效】 从代表性个案看：北京朝阳公园万科公园5号 【长时间蓄水量很少】 万科公园五号10.18号开盘，前期蓄水至少三个月，卖卡只有90组。 【大幅优惠难以吸引成交】 开盘当日最高优惠高达15.5万元，推出80多套90平米左右房源，当天实际成交约27套，第二天成交约8套，总计35套。第二天来人量已经很少。 【继续调低后续价格预期】 11-12月份拟推50平米左右的东西向小户型，从开盘当日的报价25000元/平米，到第二天报价调低到21000元，直接反映了对开盘价格优惠策略的失败。 【刚性需求大大抑制，投资性需求信心不足】 【从万科公园五号本次推案可以看出】 =》主抓刚性需求，看空投资性需求 推90平米左右满足居住功能的两房户型，而不推定价可以更低的50平米户型，说明其对投资性需求的不看好，而希望在目前市场下主力争取刚性需求客户。 =》刚性需求购买欲望不足，观望严重 但从开盘前的蓄水量和开盘的成交来看，客户观望氛围浓厚，成交下定者比例很少。即使达到15.5万的优惠措施也难以实现大量成交。 【刚性需求大大抑制，投资性需求信心不足】 边套：一室一厅一卫：86㎡ 中间户室：一室一厅两卫：91㎡ 万科公园五号三期由8栋高层板楼组成，户型为零居，一居86－91平方米 6#楼平层单元布局图 2梯3户▼ 【刚性需求大大抑制，投资性需求信心不足】 万科公园五号7#楼户型图 一室一厅 约50㎡ ▼ 万科公园五号7#楼平层图 3梯13户 项目面 重点房企公司北京项目近期销售分析 重点房企公司北京项目近期销售分析 重点房企公司北京项目近期销售分析 项目面 近期开盘典型项目销售分析 21556 22000 95-100 13262.37 139 25975.06 4号楼272 2008-9-20 2008-9-19 宣武区菜市口 中信城 17567 18595 60-100 42580.24 464 57060.84 5#6#楼598 2008-7-26 2008-7-20 宣武区菜市口 中信城 20184 22000 173-220 4066.17 22 20959.36 106 2008-7-12 2008-5-16 崇文区广渠门外南街 冠城.名敦道 0 18000 60-90 0 0 35565.18 5号楼444 2008-10-25 2008-10-25 崇文区松林里 中海紫御公馆 0 24000 140-280 0 0 43827.11 1号楼203 2008-6-30 2008-6-29 崇文区松林里 中海紫御公馆 16169 15000 70-157 9429.12 85 23688.28 209 2008-6-7 2008-6-5 宣武区广外大街 丽水莲花家园 25365 25000 60-150 364.75 3 15206.41 132 2008-9-20 2008-7-11 宣武区半步桥街 远雄大观 0 21000 70-180 0 0 40475.8 396 2008-11-2 2008-9-27 宣武区广外大街 信堡水岸公馆 0 18000 40-160 0 0 32874.63 381（住宅293套） 2008-11-2 2008-10-22 宣武区广安门外大街 华润西堤红山 成交均价（元/㎡） 拟售均价（元/㎡） 主力面积（㎡） 签约面积（㎡） 签约套数（套） 批准销售面积（㎡） 批准住宅预售套数（套） 开盘时间 拿证时间 所属区域 楼盘名称 近期开盘典型项目销售分析（截止时间2008-10-28） 35034 25000 88-200 1292.56 7 4.9万 299 2008-9-21 2008-9-3 朝阳区安外安苑东路 奥东18号 25451 28000 57-100 361 4 9.9万 898 2008-10-19 2008-9-3 朝阳甜水园 万科公园5号 0 15000 50-100/120-150 0 0 29086.25 325 2008-10-1 2008-9-30 丰台区花乡樊家村 万年花城 6981 15000 100-140 103.98 1 9981.08 82 2008-9-19 2008-9-19 丰台区花乡樊家村 万年花城 0 20000 160-260 0