2006年塘沽海洋高新区项目市场研究报告6.pptVIP

水上公园区域独栋办公企业行业需求及客户来源分析 五大道和洞庭路区域独栋办公企业行业需求及客户来源分析 通过对天津市本地独栋产品市场的研究，可以得出以下结论 四、天津市办公产品市场研究 集中办公产品供给研究 天津写字楼主要分布在“一区四线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。 小白楼地区目前拥有信达广场、文化中心、金皇大厦、凯旋门、ICTC等现代楼宇23座，建筑面积数万平方米，已经成为市内商业、商务办公较为集中的地区，具备了向“CBD核心商务区”发展的先决条件。随着小白楼地区道路和地铁交通的逐步通畅，高端客户向这一区域的回流也将成为必然。 集中办公产品供给研究——南京路沿线及友谊路区域 南京路沿线区域，以高端产品为主。 集中办公产品供给研究——河东十一经路片区 河东十一经路沿线，由于地处未来南站“CBD”核心地区，毗邻解放北路金融服务区，它将承接从解放北路分离出来的功能，成为物流、船代、贸易、保险、金融、房地产信息等第三产业为主的新型综合功能区 现状统计——小白楼地区甲级写字楼项目统计分析表 现状统计——友谊路沿线甲级写字楼项目统计分析表 现状统计——南京路沿线甲级写字楼项目统计分析表 现状统计——其他地区甲级写字楼项目统计分析表 形成天津市甲级写字楼的分布集中的原因： 第一：经济原因。和平区和河西区经济上一直以来都是天津市的经济中心、商贸中心； 第二：历史原因。1990年，天津市第一座甲级写字楼——国际大厦出现在了南京路上，直到今天，国际大厦依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲级写字楼，其领航作用，使得其周围的南京路段成为了天津市甲级写字楼最为密集的区域； 以上说明，商务商业中心对写字楼用户绝对的吸引力，有影响的写字楼能带动周围相同业态的发展； 集中办公需求研究 调研样本选取 甲级写字楼 津汇广场 国际大厦 天信大厦 北方金融大厦 平安大厦 泰达大厦 乙级写字楼 万科世贸大厦 需求研究1——北方金融大厦入住企业名录 北方金融大厦办公面积分析——制造业占35% 北方金融大厦办公企业所属行业中，制造业最多（主要是制造企业的管理、营销等非生产部门），占24%，本地企业占50% 需求研究2——万科世贸大厦入住企业名录 万科世贸大厦企业办公面积分析——服务咨询和物流行业各占1/4 万科世贸大厦办公企业所属行业中，咨询服务业最多，占31%，本地企业近一半 需求研究3——天信大厦入住企业名录 天信大厦企业办公面积分析——金融保险占35% 天信大厦办公企业行业分布中，金融保险最多，占34%；本地企业占43% 需求研究4——津汇大厦入住企业名录（1） 需求研究4——津汇大厦入住企业名录（2） 津汇广场物流行业占总办公面积的1/3，总量最多，而平均办公面积最大的行业是金融保险类企业 津汇广场办公企业中，行业分布方面物流行业最多，占37%；企业来源方面国外企业占47% 需求研究5——国际大厦入住企业名录（1） 需求研究5——国际大厦入住企业名录（2） 国际大厦办公面积分析——物流和金融保险各占27% 国际大厦办公企业行业分布中最多的是物流行业，占27%；国外企业占59% 需求研究6——平安大厦入住企业名录（1） 需求研究6——平安大厦入住企业名录（2） 需求研究6——平安大厦入住企业名录（3） 平安大厦办公企业物流企业占35%，为最多；本地企业近一半 需求研究7——泰达大厦入住企业名录 泰达大厦办公企业所属行业中，服务咨询业最多，占35%；本地企业占77% 集中办公需求研究小结 所调研写字楼中办公面积占前三位的行业 行业平均办公占用面积前三位统计 将上述数据进行汇总分析可以得出如下结论——目前物流业、金融保险业、制造业占总体建筑面积的62%，位居前三位 行业平均面积统计分析——金融保险业平均面积最多，其次是服务咨询业、网络科技业 企业办公面积统计分析——企业办公面积以250—550平米为主 在对调研样本客户数据进行初步分析后，重点对办公面积800平米以上的客户进行统计分析 办公面积在800平米以上的企业客户（一） 500 国外 建筑房产 英国BH-F(工程设计)有限公司 400 国外 航空业 大韩航空 300 国外 航空业 日本航空 600 国外 服务咨询 天津大野木连伊兹咨询有限公司 500 国外 服务咨询 大墅木卖依斯诺咨询有限公司 300 港澳台 制造业 稻田产业（香港）公司天津办事处 400 港澳台 物流类 利加国际有限公司 300 港澳台 物流类 长荣香港代表处 400 港澳台 物流类 南海航空货运 300 港澳台 物流类 港客航运 300 港澳台 物流类 环世国际物流 300 港澳台 贸易 香港天津稻田产业国际贸易有限公司 300 港澳