新景祥2009年岳阳天伦城项目商业策划报告.pptVIP

步行街-东茅岭商圈剖析 步行街－东茅岭是目前岳阳人气最旺的商业地带，是集购物、休闲、娱乐于一体大型综合商圈，商圈发展好，人流量大，目前业态重复率也比较高。 步行街-东茅岭高中低档商业的结合，使得此处的辐射范围特别大，为目前岳阳市一级的商业中心。 对本项目的影响 步行街-东茅岭浓厚的购物氛围和大量卖场的扎堆，吸引了全市的消费者来此购物消费。对于本项目的很多潜在客户来说，将来的购物也极发生在此。本项目以后将面临这一商圈的直接竞争。 目前该商圈的软硬件设施条件均已严重制约其继续扮演市一级商业中心的角色。 步行街-东茅岭步行街商圈剖析 火车站泰和商圈主要以沃尔玛超市以及一些家居，服饰的专业市场构成，单个市场面积较大，商品档次一般，超市与专业市场无法形成良好的人流互动，人气不够，购物气氛不足 火车站泰和商圈 项目类型 项目名称 经营内容 超市 沃尔玛 百货、日用品等 零售大卖场 金玛服饰、 工艺品市场 金足鞋业 湘北服装城 生活用品、家居，服饰等 中低档时尚购物 沿街二三线品牌店 各种品牌服饰、个性时尚服饰、时尚用品、精品等（主要满足年轻人购物） 餐饮 肯德基、马里奥饼店、 罗沙台北豆浆 各种特色餐饮、中西快餐、小吃 娱乐 泰和夜总会，泰和水疗中心 休闲、娱乐 其他服务 泰和大酒店等宾馆、工商 银行、电信各种营业厅 各种便民服务 火车站泰和商圈主要商业 火车站-泰和商圈商业标的图 放映幻灯时单击打开 从制作的商业标的图上来看，火车站-泰和商圈的商业，主要以档次较低的服装、电器为主，餐饮休闲为辅，并且伴有较为大量的低端沿街小店。 整体经营档次较低。 沃尔玛是整个商圈的核心。 火车站泰和商圈剖析 泰和商圈是中小型商业体的集合，拥有多个专业卖场，目前业态重复率较高。 商圈以服饰，家居为主，餐饮以及娱乐休闲属于附属功能 。 泰和商圈为中低档商业的结合，依托邻近火车站这一优势，辐射范围比较大。 对本项目的影响 泰和商圈的商品属于中低档商品，并且存在单个卖场过大，整体经营状况难以保证这一缺点，相对于本项目的定位来说，并不是重点的竞争对手，消费群体也不在同一层面上。 火车站-泰和商圈剖析 中央商圈 中央商圈 目前该区域内商业欠发达，多为临街型零售商铺，缺乏大中型卖场及超市，商业基础比较薄弱； 市政府的进驻以及区域内一些住宅小区的涌现带来大量人口的涌入，区域内商业亟待迅速发展以满足消费需要。 中央商圈现状： 1.商业欠发达 2.整体规模较小 五里牌区域商业标的图 放映幻灯时单击打开 该区域距天伦城商业很近，目前租金水平普遍不高。 约在30-80元/m2的范围内。 业态方面，以化工、涂料、石膏、卫浴等家装建材为主。 行政中心东移改变商业格局—中央商圈的崛起 中央商圈处于这样一个城市向东拓展的路线上，能够辐射庞大的消费人群； 中心商业区集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，将形成众多高档次、多功能的商业中心； 中心商圈最终将形成集酒店、办公、商业、信息、金融、文化、休闲娱乐于一体的综合性场所，成为岳阳城市整体功能的聚焦点，是代表岳阳城市未来商业走向的高档商圈。 关于其他几个商圈的商业标的图 放映幻灯时单击打开 Ⅰ. 岳阳市目前各大商圈的调查与分析 对现有大型商圈的研究总结： 通过对岳阳泰和商圈和商业步行街商圈的分析，我们发现以下几点问题： 1. 岳阳目前的集中式商业，规划较不合理。无论从业态组合构成还是商业街步行动线的设计上，都有不够科学的地方。 2. 目前岳阳的集中式商业，档次明显过低，同岳阳目前的经济发展状况存在一定的脱节。 Ⅱ. 大型主力店的动向分析 结合未来岳阳城市发展“南延东扩”的走向， 大型主力店也有向南湖商圈和市府中心商圈跟进的倾向。 商业步行街 泰和商圈 沃尔玛 友谊服装市场 光宏广场 九龙商厦 百盛 世纪星广场 武商 小龙城服装市场 康星百货 本案：新市府商圈中心 德赛商业广场 南湖商圈 Ⅲ. 小结 通过对岳阳市当前几大商圈的分析和对未来岳阳大型主力店的发展布局动向的研究，我司得出以下结论： 岳阳目前的商业中心，已露“疲态”。 1. 岳阳目前的集中式商业，规划较不合理。无论从业态组合构成还是商业街步行动线的设计上，都有不够科学的地方。 2. 目前岳阳的集中式商业，档次明显过低，同岳阳目前的经济发展状况存在一定的脱节。 大型主力店有向南湖商圈和市府中心商圈倾斜的趋势。 随着岳阳未来城市发展“南延东扩”的不断推进，大型主力店也有向南湖商圈和市府中心商圈跟进的客观需要。 * * * * * * 销售模式-三种主要模式组合 三种主要模式组合： 返租销售+带租约销售+直接销售 方式1---返租销售：一次性返租3年，前三年回报一次性在售价中扣除; 方式2---带租约销售：带3年租约销售，由业主自行向承租户收租; 方式