2006年塘沽海洋高新区项目市场研究报告.pptVIP

思源顾问 塘沽海洋高新区项目市场研究报告 目 录 一、项目地块条件分析 二、宏观及区域环境研究 三、区域产业环境研究 四、天津市办公产品市场研究 五、滨海新区办公产品市场研究 六、潜在产业地产竞争项目研究 七、 BDA国际企业大道的客户研究 八、市场研究结论 规划约束条件——位于高新技术产业区，承担的滨海新区三大重点职能之首——研发转化基地 项目地块规划指标 项目地块交通组织——立体交通网，四通八达 空港、海港、铁路、高速构成立体交通网，半小时上天下海。 本案紧邻京津塘高速公路，去天津市区及北京都很方便。 东部800米有规划中的滨海新区中环路，与京津塘高速公路有出入口。 可以方便到达开发区、保税区、国际贸易和航运服务中心。 规划中的京秦高速铁路在本案北部设有滨海站。 项目四至及现状——物理条件上具备开发条件 本案位于京津塘高速、滨海路、海缘路和海缘西路所围合的四方地块 本案已经完成“五通一平” 附近水资源丰富，便于营造环境景观 目前土地性质属于一般农用地 本案周边情况分析——潜在开发热点区域，配套齐全。 滨海新区开发重心正在西移，本案处于开发方向上。 中海油拿了50万平米的周边地块，有利于形成总体开发大势。 本案东北部1公里有滨海职业技术学院。 向南5分钟车程可达繁华的商业区。 向南5分钟可到绿岛公园。 向东一公里正在建设两个中高档住宅——水域未来城和融科新贻湾。 地块评价 目 录 一、项目地块条件分析 二、宏观及区域环境研究 三、区域产业环境研究 四、天津市办公产品市场研究 五、滨海新区办公产品市场研究 六、潜在产业地产竞争项目研究 七、 BDA国际企业大道的客户研究 八、市场研究结论 2001年以来天津市经济快速增长，2006年人均GDP达到5000美元，进入非常重要的时期——进入发达经济阶段的准备时期。 案例参考：上海在中国最先进入人均5000美元的阶段，当时上海市上下高度重视这一问题，采取得力措施，在四年内人均GDP快速超过8000美元，进入初级发达经济阶段。 进入发达状态的准备阶段，主要有四大制约因素，处理适当与否直接关系到能否进入发达状态。天津市除可持续发展压力比较大之外，其他因素都没有问题，应该可以平稳跨越这个阶段。 滨海新区区域概述 滨海新区区域空间规划 滨海新区10多年来整体经济持续快速发展，未来发展前景更好：“十一五”规划目标为GDP年均增长17％，达到3200亿元，财政收入年均增长20％，达到500亿，城市化率达到90％。 滨海新区最近几年经济发展势头强劲，外部财政支持明显，开发区辐射效益即将显现，必将惠及本案。 泰达领先于全国其他开发区，正在成为天津的经济增长引擎，受于空间有限，涓滴效益强于极化效益，本案具有的区位和政策优势，必将最先受益。 滨海新区近5年生产总值增长率高出天津5%，在天津市产业东移的大战略部署下，滨海新区未来的经济比重将会更高。 从浦东改革开放政策实施后GDP占上海的比重变化的历史经验看，近5年来，滨海新区地区生产总值占天津市的比重虽然不断在增加，但是远远没能反应滨海新区开发开放政策实施后的增长情况，可以预想滨海新区将成为天津市的经济中心。 滨海新区未来的景象是什么？ ——参考浦东新区开发开放的历史经验 产业结构发生根本性变化，第三产业激增，从1990年的20.1％提高到2000年到53.1％，产生大量的商务办公需求，促进了办公物业的大开发。 以汽车制造、电子电器、通讯器材、生物医药为主要内容的现代制造业与高新技术产业，和以金融贸易为主要内容的现代服务业,已成为浦东的支柱产业和主导产业。 浦东新区的产业布局与人口分布呈现高度相关性：发展核成为人口集聚的中心，并引导人口的再分布。 经济的快速发展，产业的强劲带动，浦东新区人口增长迅猛，总人口数量和人口密度均超过上海市。 据第五次人口普查数据表明，区际迁移导致的机械增长远远超过自然增长。 1995 一2000 年的5 年间，浦东新区共迁入人口63.2 万人，其中市外迁入人口39.9 万人，占了近三分之二，由上海市其他区县迁入23.. 3 万人，占36.9%。 人口空间结构由单核扩散演变成多心辐射 滨海新区目前具有的条件远优于浦东新区当年开发开放时，基础设施、对外开发度，市场成熟度都已翻天覆地的变化，滨海新区的未来发展前景应该更好。 滨海新区经济运行态势小结 长期以来有三大经济圈的说法：珠三角、长三角、环渤海（或者京津冀）。 珠三角和长三角在经济联系，交通联系、产业分工，城市级配上都初具经济圈形态，发展势头良好，相互协调和融合逐步加强。 比较而言，环渤海经济圈或京津冀城市群还这是一个地理概念，内部经济联系不强，分工不明确，协调机制没有建立起来。 浦东的开发开放——促使上海在长三角的迅速崛起，确立了上海在长三角的首位城市地位