金地格林上院2010年度营销推广策略【上院项目09年工作总结及10年营销策略】01.ppt

4800 200 86-99 ㎡(小三房) 263 星城国际 3900 391 62-90㎡ (两房、小 三房) 504 鼎峰品筑 4900 30 88(二房) 30 香缤城市花园 4100 119 77(两房) 110 (小三房) 187 风临花语岸 均价 (元/平米) 可售主力户型 (套数) 主力户型面积 （ ㎡） 目前可售套数 (未签约) 楼盘名称 周边市场情况 —— 寮步 预期2010年寮步市场将维持较高的供应状况，以寮步本地的刚性需求客户为 主，70-101㎡的两房、小三房户型将会有较为激烈的竞争。 该市场与我项目之间的竞争影响不大。 09年东莞房地产市场 —— 关键词“回暖” 09年东莞房地产市场 —— 关键词“地王再现” 09年东莞房地产市场 —— 关键词“认筹” 09年东莞房地产市场 —— 关键词“赶工” 09年东莞房地产市场 ——关键词“中心区” 09年东莞房地产市场 ——关键词“松山湖” 2010年东莞房地产市场发展预期—— 谨慎乐观 东莞房地产市场2009年小结及2010年展望 结 论 1、09年楼市量价齐升，开发商资金回笼压力已大为减轻。 2、09年新开工不足，导致2010年上半年将出现短暂性供应不足。 3、随着09年下半年及2010年上半年新开工面积猛增，2010年新增供 应将集中于下半年。 4、预期2010年上半年竞争相对缓和，下半年竞争较为激烈。 预期2010年楼市平稳发展、呈现小幅上升趋势 报告总纲 09年全国宏观经济回顾 09年东莞经济环境概况 09年东莞房地产市场概况 大岭山经济及房地产发展概况 周边区域干扰型竞争对手情况 大岭山区域经济 ---发展概况 企业倒闭、经济下滑、支柱家具产业面临洗牌 4.3 612184 居民储蓄存款余额 -5.7 57157 财政收入 5.0 110273 工商税收总额 7.7 275916 固定资产投资 累计增长（%） 1-11月累计 （单位：万元） 经济指标 大岭山区域经济 ---2009经济指标 与东莞整体经济情况类似，大岭山经济受金融风暴影响，家具制造业经 受较大冲击，经济增长缓慢，面临严峻挑战。 结 论 出口缩减、企业倒闭，显示当地经济尚未走出困境。 大岭山经济发展面临严峻考验 2009年大岭山经济环境 26.3 18.3 2009年 13.8 22.6 2008年 16.0 27.04 2007年 住宅实际销售面积 (万㎡) 住宅批准预售面积 (万㎡) 年 度 大岭山区域市场情况 —— 供需关系 1、与东莞整体市场类似，08年去化不高，导致09年大岭山的住宅供应明 显下降； 2、09年销售面积超过当年供应面积的44%，主要为对07-08年刚性需求积 压后的释放。销售面积主要以消化07-08年的存量为主． 上 年 度 年 度 年 度 度 度 度 度 季 半 季 半 季 季 季 季 季 一 下 四 二 一 二 三 年 三 第 年 第 第 年 第 第 08 07 07 08 09 09 09 08 08 09 年 第 四 季 度 大岭山区域市场情况 —— 价格趋势 4400 5600 4356 4716 5061 4935 4930 6800 7200 6500 5200 4158 4974 4120 5122 4133 12479 8030 8532 8024 3000 1000 -1000 5000 7000 9000 13000 11000 纯洋房 别墅及情景洋房 受刚性需求释放的影响，09年价格迅速上升； 洋房全年均价稳定在4700-4900元/㎡左右。 （数据来源：东莞市房管局） 7600元/㎡ 别墅均价 4200-4500元/㎡ 公寓均价 4550元/㎡ 洋房均价 454 合计 56 336-460 别墅 94 72-110㎡ 2+1 312 31-48㎡ 公寓 库存套数 面积 户型 户型配比 454套 可售库存 10年 项目地点: 开发商: 小区规模: 产品类型: 容积率: 大岭山镇区107国道与大岭山道交汇处 新世纪地产 占地70万㎡ 公寓、洋房、联排别墅 1.78 二期销售情况 2 0 潜 在供 应 大岭山区域市场情况 —— 竞争对手 直接竞争项目——新世纪·领居 大岭山区域市场情况 —— 洋房情况 价格跟随市场趋势逐渐上涨，洋房以低价推售策略保持理想成交量； 同时在三期别墅拉动下，一二期小户型去货速度加快。 （数据来源：东莞市房管 局） 大岭山区域市场情况 —— 别墅情况 别墅以7000元/㎡的低价推售，土地成本低，快速回笼资金。 （数据来源：东莞市房管 局） 288 合计 64 192-193㎡ 大四房 （4+1） 224 157-165㎡ 大三房 （3+1） 预计推售套 数 面积