二手房按揭贷款业务综述和管理办法.ppt

个人房屋按揭贷款二手房按揭贷款业务综述和管理办法 贵州省分行信贷业务部 2009年10月 一、个人房屋按揭贷款业务综述 概念 经营理念 经营组织 基本业务标准 计算机系统 风险分类 房屋按揭贷款：概念 房屋按揭贷款 购置房产派生的中长期融资需求 理论依据： 预期收入理论：银行资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是贷款的期限长短。借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全收回；借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会丧失流动性 理论局限性：预期收入的判断具有较大的主观性 贷款技术 抵押担保技术 房贷的概念：购房一般流程 房贷的概念：购房关键点 满足自住或经营所需 一手房能如期收房，不会发生烂尾 二手房能正常过户，不会发生产权、物业及原租约纠纷 价格合理，付款有保障 一手房：房地产开发项目资金本要足额、保证项目建设进度，房贷要在楼盘封顶后发放并划转至开发商账户 二手房：购房款项要分批支付以约束售房人配合办理各项手续（如尾款约束物业结清），房贷要在过户之后发放，为保障各方利益，首付款/贷款由银行托管、或银行、房管、中介联合监管 质量有保证 一手房要有质量保证体系，开发商、施工企业是关键 二手房实地查看，可较大程度避免影响使用的重大缺陷 房屋按揭贷款：经营理念 合作方按公司贷款进行评估、准入与日常管理 一手房开发商/二手房中介资信状况 是否具备与合作项目相当的经济实力、信用状况和担保能力 合作项目的合规性、可行性与效益性 一手楼盘是否符合产业政策，能否如期完工并办理产权 二手房中介能否提供有效客源、担保能否加快业务办理 单笔按揭贷款按零售贷款逐户筛选与识别 收入能力的足额、持续性是首要审核项目 通过提高准入条件，委婉拒绝高危职业或易发风险的客户 足额首付款和有效抵押是还款愿意最重要的保障 房屋按揭贷款：经营组织 贷款行职责 业务营销、受理、调查 合同签署、担保条件落实、贷款发放、资金用途监控 贷后业务处理 分行产品推广团队 营销/合作策划，业务指导 分行审批中心职责 贷款审批，高风险贷后业务审批 分行贷后管理团队 贷后监督监测，资产保全 房屋按揭贷款：基本业务标准 借款人条件 优质单位职工条件 个人保证人的条件 抵押房产条件 限制政策 借款合同主要条款 基本业务标准：借款人条件 18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工、自谋职业者 还款意愿良好，以个人信用记录不属于禁入类为主，其他软信息为辅 首付款不低于实际购房价的20% 具备偿还能力，须满足：收入还贷比≤55%，对外担保倍数≤ 10 收入还贷比=（本次贷款月均还款额+所购房屋月均物业支出+原有负债月均还款额）÷月均税后收入 对外担保倍数=对外担保的贷款余额÷年均税后收入 注意事项 仅将剩余1年以上的贷款计入收入还贷比，1年及以内贷款根据年收入和现金流情况，判断能否如期清偿 配偶原有负债的，应将配偶原有负债、配偶收入一并计算收入还贷比 月均还款额按等额本息还款法试算 基本业务标准：优质单位职工条件 具备高学历、稳定职业和良好信用记录的客户 优质单位职工的条件 18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 无任何违法行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类 当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工 ，并具有以下资历之一： 5年（含）以上工作年限 本科（含）以上学历，2年（含）以上工作年限 研究生（含）以上学历 部门经理（含）以上或同等职位 优质单位职工当前可以享受 近一年当地城镇人均可支配收入的1.5倍内，免于提供收入证明 可为他人借款提供阶段性保证 基本业务标准：个人保证人的条件 应为优质单位职工 具备代为清偿债务能力，即至少同时满足： 保证人不属于借款人、第三方抵押人的家庭成员 收入还贷比≤50%，对外担保倍数≤ 10 收入还贷比=原有负债月均还款额÷月均税后收入 对外担保倍数=（本次贷款金额+原有对外担保的贷款余额）÷年均税后收入 注意事项 抵押为主、保证为辅，故上述条件均针对保证人本人，不包括其配偶 仅将剩余1年以上的贷款计入收入还贷比，1年及以内贷款根据年收入和现金流情况，判断能否如期清偿 月均还款额按等额本息还款法试算 基本业务标准：抵押房产条件 房产权属 产权人依法有权处分，并符合当地抵押登记条件 产权人年龄18-60岁、具备完全民事行为能力，且非低保居民 房龄上限 住宅为15年，商业用房（商住两用房）为10年 借款人为优质单位职工，或房屋质量、地段均良好的，可分别放宽至20年、15年 土地使用权 剩余年限 ≥ 贷款期限 + 3年 注意事项： 二手房批复对房龄上限有特别授权的，适用于其他房贷品种 土地使用年限一般为40年 - 70年 基本业务标准：限制政策 客户