保利1.42亿元底价独揽琶洲村改造项目.doc

保利1.42亿元底价独揽琶洲村改造项目 总投资额逾百亿元的琶洲村“城中村”改造花落谁家,已经提前有答案。记者昨日从广州市国土房管局获悉,琶洲村“城中村”全面改造范围内4幅地块今天开拍,为琶洲村筹集改造资金,预计全部改造成本总计约44.7亿元。截至昨日仅有保利地产一家开发商报价,琶洲村改造地块将在今天下午被保利地产以底价收入囊中。 本报讯(记者/郑佳欣实习生/林韵)总投资额逾百亿元的琶洲村“城中村”改造花落谁家,已经提前有答案。记者昨日从广州市国土房管局获悉,琶洲村“城中村”全面改造范围内4幅地块今天开拍,为琶洲村筹集改造资金,预计全部改造成本总计约44.7亿元。截至昨日仅有保利地产一家开发商报价,琶洲村改造地块将在今天下午被保利地产以底价收入囊中。专家表示,此次琶洲村改造项目将为未来广州城中村改造提供参考借鉴。 琶洲村“城中村”全面改造项目是市政府确定在亚运会前须清拆完毕的9条“城中村”之一。根据城乡规划,全面改造范围内的总用地面积为75.8万平方米,总规划建筑面积185万平方米,分为13宗地块。其中,这次将公开出让一、三、四、五地块,当中地块一为住宅及商业金融业地块,其他3幅为商业金融业用地,地块捆绑用地面积近40万平方米,是猎德改造卖地的近4倍,建筑面积更约达104万平方米,是广州首次最大规模的商业地出让,出让底价为1.42亿元。而其余地块属于村民复建安置用地、村集体经济发展用地以及广场、道路、学校、公共绿地等公建配套用地。 尽管4幅地块地价底价仅1.42亿元,但开发商还要承担约47.7亿元的“城中村”改造成本和配套综合费,还要支付3亿元用于琶洲地区综合整治,实际楼面地价达到4714元/平方米。 琶洲村改造地块是继猎德城中村改造试点后广州第二次公开出让的城中村改造地块,一直备受各界关注。出乎意料的是,记者昨日从广州市国土房管局获悉,截至昨日仅有保利地产一家开发商报价,这也意味着保利地产以底价拿下琶洲村改造项目,地块将在今天下午直接成交。两年前,广州市推出猎德村“巨无霸”商业地块融资时,业界对其极为看好。但拍卖结果却没有想象中热烈,当时整个拍卖过程仅8分钟就结束,楼面地价也远低于预料中的水平。 在房价持续上涨、各城市“地王”频出的时候,琶洲村改造地块却再度重演“冷场”,以底价成交。有人猜测:是否是开发商对城中村改造项目并不“感冒”? 广东中原地产项目部总经理黄韬分析说,琶洲村改造地块底价成交在意料之中,主要原因并不是开发商不感兴趣,而是项目对拿地开发商设置了较高门槛。 根据要求,开发商必须具备5大条件才有资格进场竞买:竞投的开发商必须是具有一级资质的房地产开发企业,注册资本在15亿元以上；2007年、2008年总资产均达90亿元以上；2007年、2008年净资产均达15亿元以上；必须具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验。黄韬说,在海珠拥有如此规模商用物业的企业,只有保利、富力、城建等屈指可数的几家本地大鳄,而万科、碧桂园等过江猛龙都被挡在了门外。目前,琶洲村内居住的村民约有3700多人,外来人口7000多人,大多生活和工作在琶洲地区。 广州市国土房管局要求,保利地产要在2010年6月底前完成琶洲村全面改造拆迁工作。复建安置住宅房屋应当于2011年12月底前完成主体施工,2012年6月底前完成住宅房屋回迁安置。满堂红地产研究部总监龙斌指出,琶洲村改造后对周边楼市档次会有一定提升,楼价会有上升动力。 广州知名房产专家韩世同说,底价成交创造了较低的成本条件,但是并不等于未来的项目价格一定会低,还要看到时市场的现状。他分析,保利以底价揽下琶洲村改造项目,更增加了未来琶洲村改造的腾挪空间,保证项目推进不会因为楼市波动而受到影响。 近年来,琶洲地区的发展前景令人看好。每年两期的广交会,给周边租赁带来巨大的收益。按照琶洲板块最新的定位和规划,该板块将作为珠江新城的延伸区,重点就是放在发展总部经济和高端会展业上。 黄韬说,随着琶洲村改造等项目的启动,琶洲板块将有希望打造成第二个“珠江新城”,与珠江新城形成呼应与竞争的关系。根据部署,广州将用10年左右的时间基本完成城市建成区范围内138条“城中村”整治改造,用3—5年左右完成其中52条“城中村”的全面改造,在亚运会召开前完成包括琶洲村“城中村”全面改造项目在内的9条“城中村”清拆工作。 不少业内人士表示,此次琶洲村改造地块成功出让,将对未来广州城中村改造起到一定的参考作用。 早在出让前,外界就传言琶洲村出让疑为“地头蛇”保利地产量身定造。韩世同说,由开发商提前参与沟通、研究方案,再定向推地,也是城中村改造的一种模式,但是可能对其他开发商有点不公平。 值得一提的是,琶洲村改造在广州城中村改造中有特殊的标本意义,这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作,