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天乐云都项目 可行性研究报告 二0一一年四月 目 录 前言 1、项目决策背景及摘要 第一部分：项目概况 1、宗地位置 2、宗地现状 3、项目周边的环境、配套 4、大市政配套 5、规划控制要点 6、土地价格 第二部分：法律及政策性风险分析 1、合作方式及条件 2、土地性质评估 3、取得土地使用权程序评估 4、土地性质变更的评估 5、政策性风险评估 第三部分：市场分析 1、区域市场主要特点 2、区域内供应产品特征 第四部分：规划设计分析 1、规划设计思路 2、规划设计的可行性分析 第五部分：项目开发 1、土地升值潜力初步评估 2、工程计划 3、销售计划 第六部分：投资收益分析 1、成本预测 2、税务分析 3、经济效益分析 4、敏感性分析 第七部分：管理资源配置 1、机构设置 2、人力资源需求 3、人力资源缺口及解决 第八部分：综合分析与建议 1、优势、劣势 2、机会 3、结论和建议 天乐云都项目可行性报告 前 言 1、项目决策背景及摘要 杭州是中国著名的风景旅游城市，历史文化名城。系中国浙江省省会，是浙江省政治、经济、文化中心，也是全国15个副省级城市之一。是长江三角洲重要的中心城市。杭州是国家重点旅游风景区，素有“人间天堂”的美称。“东方明珠”西湖坐落在城西。“三面云山一面城“，湖光山色，美不胜收，是中国十大风景名胜之一。杭州历史悠久，是华夏文明的发祥地之一。从良渚文化起源，杭州文化已有5000多年历史，杭州是五代吴越和南宋建都地，由此，杭州成为中国历史文化名城和七大古都之一。 萧山区是杭州的南大门，历史悠久，境内的“跨湖桥文化”距今有8000年公元2年始建县，始称余暨，唐代天宝元年(公元742年)改现名，一直沿用至今经国务院批准，1988年撤县设市，2001年3月25日，撤市设区萧山地处钱塘江南岸，为杭州南大门，东接历史文化名城绍兴。全区总面积1420.22平方公里，2009年末总户籍人口1209935人，其中非农业人口440946人。辖有17个建制镇，11个街道。区委、区政府驻地北干街道。萧山地形类型多样，以平原为主。位于北亚热带季风性气候区南缘，年平均气温16.1℃，降水量1402.5毫米，常年无霜期248天。地处浙江南北要冲，临江近海，地理位置优越，水陆交通便利。 钱江一桥、二桥、三桥、五桥和六桥飞架钱塘江南北。浙赣、萧甬铁路，沪杭甬高速公路、104国道、省道杭金公路和杭金衢高速公路穿境而过，杭甬运河和钱塘江、富春江、浦阳江也在境内汇流。2009年，萧山国际机场旅客吞吐量达到1494.47万人次,比上年增长17%，列全国第9位；货邮吞吐量达22.63万吨,比上年增长7.4%，列全国第8位,航班架次为13.4万架次，比上年增长13.1%；机场规模在华东地区列上海的浦东机场和虹桥机场之后。全区平原约909平方公里、山地约259平方公里。2009年农业总产值69.06亿元，比上年增长8.1％。工业是萧山经济的支柱，截止2009年底，全区实现工业总产值3732.90亿元，比上年增长4.3％。科技创新力度不断强化。企业技术中心累计达到289家，其中国家级5家、省级41家、市级69家；累计认定市级以上高新技术企业185家；规模以上工业新产品实现产值556.71亿元，新产品产值率达16.2%.高新技术企业累计达185家，其中国家级40家、省级110家。企业综合素质不断提高。28家民企入围全国民企500强，14家企业进入中国大企业集团竞争力500强。市级以上名牌产品累计达172只，其中中国世界名牌1个，中国名牌22个、省级76个。市级以上著名（驰）名商标累计达180只，其中国家级48只、省级83只人民生活质量稳步提高。根据抽样调查，2009年全年城镇居民人均可支配收入29229元，增长10.5%；人均生活消费支出17169元，下降7.5%，恩格尔系数0.392 城市园林绿地面积不断扩大。截至年底，建成区园林绿地面积累计达2189公顷，其中公共绿地面积392公顷，分别增长13.4%和5.9%；建成区绿化覆盖率达39.3%。项目由浙江登峰交通集团有限公司和杭州生态园有限公司共同出资组建的，杭州天乐景观房地产开发和建设，小区位于杭州东南的萧山区所前镇杭州生态园内。杭州生态园腹地，三面环山，占地约800余亩。这里交通便捷，距萧山城区10公里，距杭州市区20公里，距上海市180公里，与03省道东复线、杭州城南环线及杭金衢高速公路均相距1公里左右。整体依山势而筑，起伏错落，流线优美，是目前杭州市萧山区唯一的、以纯粹的山地自然景观为规划前提的稀缺性住宅园区。 地块编号 出让面积 容积率建筑密度 天乐云都 27670M2 0.425 ≤23.6% 11760M2 4700 M2 6、土地价格 土地总价款为：10000万元（测算暂定）