成都37届春交会总结.docVIP

2011 年宏观经济增速放缓，通胀高位运行、信贷紧缩、楼市调控密集前所未有……，连续政策作用以及市场预期影响，房地产行业“黄金时代“已经不再。调控政策与银行的“双向压制”对市场的影响开始凸现。2011 的成都楼市走势堪忧，本届春交会也正是在宏观调控政策的深入实施及调控加码预期升温的氛围中拉开了帷幕。 　　市场背景 　　成都市场调控政策的影响逐步凸显 　　成都市场成交量从今年“限购令”出台以来出现了成交量持续回落的态势 　　成都市场 2011 年商品房成交量由于限购令的出台，政策效应开始逐渐显现，成交量持续下跌。目前主城区房地产市场观望情绪十分浓厚，主城区房源价格依旧坚挺，买卖双方处于僵持状态。另外，限购令的出台，对主城区住宅市场形成较大冲击，部分需求受到抑制。 　　市场观望情绪浓厚，市场颓势已逐渐凸显 　　从最近的开盘的数据看，4 月16、17 日开盘的众多项目中，如东湖国际、上海东韵、中大君悦金沙、远洋郎郡、魅力之城，开盘成交率均普遍低于0%，远低于3 月的平均水平，市场颓势已逐渐凸显。 　　综合来看，目前的市场背景复杂前所未有：调控政策毫无松动迹象，信贷不断收紧，市场观望博弈氛围浓厚，成交低迷，价格坚挺。 　　房交会整体分析 　　成交量分析 　　新政下，成交低迷，市场观望情绪浓厚，优惠力度较小，成交不如意。 　　截止到5 月5 日，成都市主城区房交会期间成交937 套（注：4.29-5.5 的房管局备案），成交面积85356.09 平米。可见本届房交会的成交基本与前一周的成交量持平，整体来看依然处于一个市场低位运行。 　　房交会的成交低迷主要是因为一方面，由于受新政的影响，大部分购房者依然选择持币观望。另一方面，本届房交会虽然打着各式各样的促销旗帜，但是实质上优惠力度并不大，从整体来看，房价依然坚挺，使部分购房者望而却步，加上五一小长假出行人数较多，对本次成交量也造成一定程度的影响。另外，房管局备案滞后也是本次低成交量的主要原因之一。 　　人气分析 　　参展项目数量高于上届，品牌开发商集中参展 　　本届房交会共有 133 家开发商参展，参展楼盘共 228 个。本届房交会不论是开发商参展数量还是参展项目都明显好于上届。各大品牌开发商集中参展，其中不乏全新项目亮相。 　　人气下滑明显，观望氛围浓厚 　　从展会现场来看，整体人气下滑明显，除了现场工作人员外，业内人士居多。品牌开发商的人气明显优于普通项目。这主要是受新政和信贷紧缩的影响，购房者大多持谨慎的观望态度，另外开发商目前也是出于博弈阶段，优惠政策大多不给力，因此种种因素促使本届房交会到访人数在一定程度受到影响，且来访人士看的多，下单的人少。 　　参展分布分析 　　从城区分布来看：郊县参展项目略为集中 　　本次房交会主城区和郊县均保持在100 个以上，较之，郊县参展楼盘较集中。其中，主城区本次房交会除了住宅项目集中展示外，大量商业综合体也纷纷亮相，整体参展数量明显高于上届房交会，仅次于2009 年春季房交会，排名第二位。同时郊县房交会参展项目较之上届也出现增长。 　　从各方位分布来看：主力供应区域仍然花落城南 ?????? 本届房交会参展项目仍然以城南和城西为主，两个区域所占整体份额达到59%。对比往届房交会，除了城中参展项目保持平稳外，其它方位参展项目均出现增长，尤其是城东，本届房交会参展项目是 2009 年以来最多的一届。 　　从各环域分布来看：主城区 2-3环和3环外平分秋色。整体来看，3环以外项目是参展主力军。 　　从本届房交会整体参展项目环域分布情况来看，参展项目主要集中在三环外，所占整体份额达到75%。内环及1-2环的数量与往届房交会保持平稳，2-3环及3环外项目均出现回升。 　　从本届房交会主城区参展项目环域分布情况来看，参展项目主要分布在2-3环及3环外，两个环比占比达到85%左右。本次房交会较之上届项目整体出现增长，3环外参展项目数量递增，同时2-3环参展项目在本届止跌为涨，与3环外平分秋色。房交会视点分析 　　营销手段 　　营销手段趋于固定化，缺乏新意 　　由于成都的房交会已多次举办，因此，各参展项目在营销手段上都趋于固定 化。本届房交会延续了往届房交会的营销手段，通过文艺表演、人海战术、宣传发放、模特站场、高档车展览等方式吸引购房者关注以及采用大量多媒体手段、开设看房直通车等方式增加购房者对项目的了解等，值得注意的是，往年房交会多用的有奖活动与礼品赠送等营销方式在本届房交会上却鲜有出现，不过通过卡通扮相吸引消费者的方式还是第一次。 　　文艺表演 　　人海战术 　　宣传发放 　　模特站场 　　卡通人物 　　多媒体手段 　　看房直通车 　　高档汽车展示 　　?????? 优惠方式及力度 　　优惠方式 　　花渐欲迷人眼，优惠方式呈多样化 　　本