2010年06月28日衡水市三福地产的项目营销的的策划提报.ppt

项目招商策略 1.租售同步 严格来讲，项目运作周期内，不再单独设置“招商周期”。在项目商业 部分对外发售、甚至项目开工建设之前，就可以展开招商工作。 建议在营销中心设立专人接待商家客户的来访，并对意向客户的资料 进行登记入库，便于后期商业具体的业态划分、租金设定等工作的进行。 2.形象先行 在招商工作的筹备阶段，建议持续销售的宣传攻势，着重于本项 目的整体形象宣传，使商家及广大的市民对项目的市场形象有一 个清晰而深刻的印象；则转向针对商家宣传项目的经营优势所在 使其认同项目的现代设计与发展前景。 3.先主力、后散户 明确项目大致的商业业态之后，首先考虑将目标行业中具有号召力的品牌商户、国内乃至国际上知名的商家引入本项目，对这些主力商家可尽量放宽租金等条件，使其确定了进驻的意向再利用主力商家的号召力，带动其他较小商家进驻，从而逐渐使本项目最终得到较旺的商机与人气。 在微观经营主体选择上应该遵循如下策略： 核心主力店先行，辅助店随后的原则； 零售购物项目优先，辅助项目配套的原则； 先做人气，再做生意的原则。 对于广大散户，则通过采取“意向登记”的方式积累商家资源。 4.先收紧、后放松 在遵循“高品质、低门槛”的策略下，对散户商家的进驻条件适当抓紧， 但对主力商家可适当放松。而到了项目商业开业前阶段则应当对所有商户适当放松，力争在商业街开街达到满场的效果，之后可在后续的经营过程 中逐步淘汰不适合在本项目经营的商家。 5.制定合理的招商优惠政策 合理的招商优惠政策在商铺去化量的工作上可提供非常大的帮助，建议本案针对不同时期的入驻商户制定合理的招商优惠政策。 视觉演示 谢谢聆听,下面进入讨论时间。 期待与你的合作！ 【商业定位建议】 项目市场定位 “核能量”引擎衡水地产 在地段、地段、还是地段的地产黄金定律下，本案无疑具备了关键要素之一！ 但是占有好地地段，但是规划不合理同样不能使本案能力爆发！ 因此峰尚观点认为，必须对本案充分剖析，在发掘项目卖点的同时，更应该认识 到项目难点！综合分析之后，确定科学合理的政策！使本案最终成为能够彻底 爆发核能量，引擎衡水地产的优质项目 商业主体定位 项目位于衡水市中心位置，有很浓的商业氛围。本项目为临街式商业、购物和住宅相结合，本案商业定位与衡水楼市市场相联系 近年来韩国风格席卷全国，位于衡百商圈的本案，可针对时尚、家居等韩国主题对项目 进行业态规划，而衡水庞大的消费市场 决定了本案发展巨大的空间！ 衡水第一个韩国主题的步行街 韩国风 登录衡水！ 将本项目的形象定位为： 20000平方米的韩国主题步行街 传统市场的终结者！ 形象定位作为项目策划的重要组成部分。好的形象定位能给消费者带来“市场区分”和“亲和度” 树立项目的“唯一性”。提升宗地项目物业的综合档次，有利于将来的价格提升。 树立形象，提高品牌知名度 通过一定的推广手段树立项目的品牌形象，给当地人们灌输一种“专业、专场”的理念，起到引导的作用，同时在当地提高知名度，从而达到经营旺盛的局面。 建筑设计及装修表现形象文化 从形状、结构、颜色等外观和橱窗设计、POP广告设计以及项目标志性的小品等方面表现出专业统一风格和当地人文文化地内涵。 购物环境优美 优美的购物环境能够满足人们购物的心理需求，从而达到对消费者心情的释放、延长停留时间的目的。 目标客户群体定位 目标客户群体包括： A:目标投资小业主 B:目标经营商户群 投资者一般都具有超前的眼光和投资理念，是我们回笼资金的主要客户源。具体分类如下： 第一类政府机关等部门管理阶层的人； 第二类本地富裕的市民和中小公司的老板； 第三类经济基础扎实，收入丰厚的白领阶层专业人士 第四类经济基础一般，但有稳定的收入和一定的积蓄的工薪阶层。 目标投资小业主定位 主 力 店：具有良好的稳定性和自主的的经营模式，在整个市场上起到了一种龙头作用，能够充分 的拉动区域的形象并且能够扩大区域的人口流动性为整个项目增添活力和机遇，根据本 项目的情况以及主力店的业态，我们可以有选择的对主力店进行评估. 次主力店：具有一定的经营规模，但是仍然受到经营业态的禁锢，有一定的区域性，向对于主力店 比较，除形象以外同样具有相当大的人流聚集功能，同时作为项目的商业支撑体之一， 也或多或少的起到了区域的拉动作用. 专 卖 店：专卖店的档次和水平参差不齐，包含了各种行业，并