2010年09月01日石河子市北子午路地块的研究的报告.ppt

金诚地产策划研究部 Gin cen house 诚中取金 金意显诚 商业形态低级， 缺乏王者商业统领 石河子城市功能分区明显，同时新的城市规划出炉，北进南扩的思想确定，城市的中心区域更显现出商业的弥足珍重的商业价值地位，但就在这样一个充满商业潜力的发展型城市，目前还未形成完整的商业消费区域。 金诚地产策划研究部 Gin cen house 诚中取金 金意显诚 目标地块综合分析研究（交通、商业配套、商业链完整度等） 金诚地产策划研究部 Gin cen house 诚中取金 金意显诚 地块交通分析 本案地理交通条件优越，子午路是双向六车道的城市道路，但因处于幸福路和北五路的中间地块，考虑到交通优势的条件分析，所以在部分道路的设计分析中，采用右转的方案设计，便于行驶安全，地块同时也是石河子的重要交通环节，城市公共交通非常方便，多路公交车均从本地区域经过。 本案 金诚地产策划研究部 Gin cen house 诚中取金 金意显诚 地块位置距离分析 市政府距离本案3600米 西小路至本案727米 乌伊路至本案1048米 绿洲医院距离本案7200米 生活集中区 开发区生活 集中区 老城生活 集中区 大学 生活集中区 大学居住集中区距本案2400米 城北生活集中区 开发区工业 集中区 金诚地产策划研究部 Gin cen house 地块周边现状分析 诚中取金 金意显诚 地块东至子午路 地 块 北 至 家 属 区 地 块 南 至 时 代 购 物 地块西至家属区 金诚地产策划研究部 Gin cen house 诚中取金 金意显诚 地块周边现状分析 时代百货的翻新扩建，温州地下街二期的日益兴旺，原准葛尔宾馆的商业改造（高层住在+商业）幸福路商业以及本地块对面的地块面临的重新改造行为，都将以商、住模式出现，这些改造行为，势必会提升本地块的商业氛围。 1、商业氛围会更浓厚 城市商业圈层的明显积聚，并以此为中心原点的不断扩张，使本区域逐步体现出城市商业中心的作用来，本区域的商业优势会更加明显。城市的商业王点，会因为旧城区的改造速度加快，以及品牌商家的不断关注更有序提升。 2、城市中心作用逐步体现 百花村、时代购物、温州地下街，已经很有效的提升了本区域的商业环境，但是因为以上述单个为代表的商业购物场所内，没有形成品牌波及效应，导致了区域的商业环境并不完善。准葛尔的改造、周边老城区的改造速度加快，为本区域商业氛围提升带来新契机。 3、改造区域亟待完成 金诚地产策划研究部 Gin cen house 诚中取金 金意显诚 地段优势 本项目地处城市主动拓展区域繁华地段，商业气氛较浓； 交通便利 项目地处石河子市城市南北向交通主干道子午路的西侧，公交网络较成熟，交通方便，满足项目商业的可达性要求； 规模优势 根据目前提供的土地规划条件，项目总建面达到81374平方米，包含了高档住宅、公寓及写字楼等综合物业类型，其中43766平方米的商业用房，具有规模优势，其规划设计在周边社区单一的临街商业形态中独树一帜； 项目产品优势 石河子市的商业多以社区商业为主，商厦部分仅百花村和时代购物的商业成为本区域的商业大型项目，本项目在进行产品规划的过程中，充分考虑市场的前瞻效果，在本案的商业规划中，充分体现了这一优势。 区域商业品牌市场空缺优势 本区域商业圈氛围浓厚，但商家多以小品牌市场接触为主，市场存在品牌的空缺点，有介入性的潜力。。 项目优势 金诚地产策划研究部 Gin cen house 诚中取金 金意显诚 地块并没有处在商业十字圈层内 项目地位于幸福路和北五路中间处于目前的商业圈层的边缘地带，商业氛围目前还不是非常浓厚，需要项目开发完成后商业运作之后提升本区域的商业氛围，本案的商业优势还有待于市场的发展才能提升； 区域整体经济形势有待提升 石河子目前的经济形势已经开始在全疆的排名下滑，整体的经济形势有待急速改变；但随着石河子新的规划出台，区域经济形势将逐步提升，天山北坡经济带的经济作用日益明显，会有所改善。 区域消费习惯的问题 石河子居民的消费习惯目前还不能扩展到本区域，以百花村和时代购物为主的区域主流商圈模式已经在区域内形成了购物的习惯，短期内要改变居民的消费习惯，需要通过更多的营销手段来提升。 项目劣势 金诚地产策划研究部 Gin cen house 诚中取金 金意显诚 经济前景提供动力源泉 石河子市经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉； 商业品牌空缺点有待填补 众多零售企业最近都在频繁考察石河子，主要就是因为石河子的商业品牌存在连接的空缺；为商业项目的重新介入提供了机会。 城市规