2010年04月长业绍兴“运河1号地块”的项目产品初步定位的报告.ppt

90 / 138 次卧 西厨 餐厅 中厨 客厅 次卧 阳台 （早餐厅） 实用性强、舒适较高； 独享电梯入户； 双套间设计；1明卫； 大主卧套间，大客厅，大餐厅； 客厅、餐厅连通，空间感好； 中西双厨设计，早餐厅设计； 北部阳台可以改造成早餐厅； 动静分离，主客流线分离； 入户玄关设计； 南北大阳台设计； 178.8㎡ ，三房二厅三卫二厨，双套间设计 178.8㎡ ，三房二厅三卫二厨，双套间设计 4.2 米 4.6 米 3.5 米 阳台 主卧 借鉴了星河湾户型的主客流线分离、客厅餐厅连通等优秀户型设计理念； 中西厨、早餐厅、入户电梯设计，在于生活理念的引导和传播。 户型亮点： 独享电梯入户、双套间设计、中西厨、南北大阳台、主客流线分离； 180 参考户型 西溪城园 193 平方，四房二厅二卫 独享入户电梯； 客厅与餐厅，组合成超豪华厅； 入户电梯厅充当玄关功能； 一个储藏室； 主卧暗卫（缺点） 180 单套178平方米点式户型 每户有独享电梯厅 180 参考户型 佛山中海文华熙岸 240平方米，三代居 公寓户型别墅化； 三代居，新老一代相互分离； 一梯一户、SPA、内庭园。 老年一代 1套室 公用活动区 年轻一代， 2套室 240 参考户型 中海钱塘山水 280平方米类独栋（地上3层，半地下层车库） 280 220边套参考户型 中海篁外（边套） （地上3层，半地下层车库） 210中间套参考户型 中海篁外（中间套） （地上3层，半地下层车库） 大平层中间套参考户型 西溪望庄 大平层边套参考户型 西溪望庄 PART 3 项目竞争分析 PART 4 项目地块价值分析 PART 1 绍兴整体市场分析 PART 5 项目发展初步建议 PART 2 房地产新政解读 PART 6 项目经济初步测算 经济技术指标 物业类型 合计 备注 占地面积 57327 约86亩 容积率 1.4 　 地上建筑面积 80258 　 其中 公寓 57552 　 排屋 18460 　 大平层 3360 　 配套用房 885 　 地下建筑面积 　 　 其中 公寓配套车库 12333 建筑面积140平方米，配1个车位 总成本投资估算表 序号 项目 投资额（万元） 1 开发成本 86516 1.1 土地费用 53766 1.2 前期工程费用 1445 1.3 基础设施配套工程费 3256 1.4 建安工程费 26992 1.5 开发期税费 104 1.6 不可预见费 954 2 开发费用 5965 2.1 管理费用 810 2.2 销售费用 1880 2.3 财务费用 3275 3 总成本费用 92482 总成本费用 建安工程费 建安工程费 序号 物业类型 单价 数量 总价（万元） 备注 1 公寓 3000 57552 17266 　 2 排屋 3000 18460 5538 　 3 大平层 2500 3360 840 　 4 配套用房 3000 885 266 含1000元的精装修成本 5 地下停车库 2500 12333 3083 含人防 6 合计 \ 　 26992 　 销售收入 序号 主力面积 单价 数量 总价（万元） 公寓 240 15000 5520 8280 176 14000 17088 23923 136 12000 26496 31795 89 11000 8448 9293 地下车库 120000 206 2467 排屋 300-600 30000 1300 3900 280 24000 3640 8736 260 24000 3640 8736 220 23000 4840 11132 210 22000 5040 11088 大平层 240 19000 1440 2736 180 17000 1920 3264 合计 \ 　 125350 序号 项目 计算依据 金额 1 销售收入 　 125350 2 总成本费用 　 92482 3 销售期间税费 1*5.7% 7145 4 土地增值税 1*1% 1253 5 税前利润 1-2-3-4 24470 6 所得税 5*25% 6117 7 税后利润 5-6 18352 8 税后投资收益率 7/2 20% 9 盈亏销售平衡 75% 静态财务分析 整体效益分析： 1、项目整体投入成本约为9.2亿元，其中土地成本5.37亿元左右； 2、项目整体销售收入约为12.5亿元，盈亏销售平衡率为75%； 3、项目销售完毕后，实现纯