2010年10月广州保利鱼珠的项目定位的报告.ppt

保利鱼珠项目定位报告 3 写字楼定位 调整前指标 　 153.1 合计 　 5.4 精品酒店 　 6 地标酒店 酒店类 　 2.2 住宅中商业街 　 3.5 风情商业街 将其中2.9万㎡转作40年产权的酒店式公寓 7.3 中小型商业裙楼 　 7.8 大型商业 商业类 全部转做住宅公寓 39.6 酒店式办公 将其中7万㎡转做50年产权的酒店式公寓 41.8 办公 办公类 　 39.5 住宅 居住类 备注 建面（万㎡） 业态 类别 4栋 1栋 1栋 数量 34.8 合计 19.2 乙级写字楼 8 望江甲级写字楼 7.6 酒店+超甲级写字楼 办公类 建面（万㎡） 业态 类别 调整后指标 写字楼调整后规划 乙级写字楼 江景甲级写字楼 地标酒店+写字楼 写字楼调整原则： 1、减少写字楼体量，增加公寓面积 2、多做乙级写字楼，少做甲级写字楼 3、单栋写字楼体量过小，减少栋数，增大单栋体量 写字楼建议 几个单元约300㎡分区结合销售 整层或半层销售 主力销售面积 区域内中小型企业 贸易公司 与港口相关的报关公司货运公司等行业 中小型制造业企业 分体空调、毛胚交付 50-80㎡占50% 80-120㎡占30% 120-150㎡占20% 乙级写字楼 区域内大型工业企业 大型物流公司 大型贸易公司 船舶公司 珠三角企业主 外地大手投资客户 层间中央空调、架高地台、 100-150㎡占50% 150-200㎡占30% 200-250 ㎡占20% 甲级写字楼 目标客户群体 硬件区别 单元面积建议 等级 Q3 Q1 地标业态组合？ 区域写字楼需求分析？ Q2 写字楼的定位及价格预测？ 待验证的三个问题 Q1 Q1 区域写字楼需求分析 2010年1-8月广州写字楼成交情况 广州写字楼供应不平均,在售项目少,单一大体量项目对市场总体供求关系影响大 10年1-8月与09年同期成交分别43.7万㎡和27.3㎡，同比增长超60%，10年6-8月，成交大幅上涨 10年1-8月写字楼价格波段上扬, 随中途成交价格有所回落,但总体向上趋势不变，8月全市均价高达22721元/㎡ 广州写字楼受个体项目影响大,10年与09年成交量同比增长超60%，成交价格波段上扬，写字楼价量上涨成为趋势 2010-2011年广州写字楼市场供应情况 2010-2011年广州写字楼市场新增供应量井喷，超过180万㎡，供应主要为甲级写字楼(166万㎡,84％） 市场供应有一半来自珠江新城，天河北和环市东分别13％ 虽然新增供应量巨大，但超过113万㎡为只租不售，占总货量56%,可售写字楼只有66.6万㎡,占总货量33%, 市场一手可售写字楼供应将非常稀少。 2010-2011年供应达到180万㎡高峰期； 新增写字楼以甲级为主，主要分布在珠江新城、天河北，多为只租不售 注：包括在售及未来供货 未来可售写字楼情况 保利集团 出售 28000 天河路 保利中辰 南丰集团 出售 31957 东风中路 丰川国际大厦 广州江南地产 在售 57000 海珠 达镖国际中心 英强地产 在售 25000 天河北 银汇华庭 合景泰富集团 在售 200000 科学城 科汇金谷 中轻新洲地产 在售 62000 琶洲 中州中心 乙级 汇美地产 在售 54000 珠江新城 汇美大厦 京穗房地产 出售 46000 广州大道 圣丰广场 广东交通集团 出售 124000 珠江新城 利通广场 广晟资产经营公司 出售 112000 珠江新城 广晟国际大厦 越秀城建地产 在售 28453 体育西 维多利广场B塔 甲级 发展商 性质 办公面积 路段 项目名 等级 商业市场转暖，至2011年可售高端甲级写字楼大批涌现，其中广晟国际大厦、利通广场等项目均由原来只租不售改变成销售状态， 甲级写字楼销售不平均，个盘差异大，月均约2000㎡/月，而乙级写字楼成交平均，月均4000㎡/月，从销售速度出发，乙级写字楼比甲级理想 甲级 （整体） 公寓写字楼同时发售 09.9 1330 28% 15968 57857 1756 42-66㎡单间 写字楼天花,架高地台 18434 达镖国际中心 带租约买卖, 10.4 2796 59% 16773 28634 1025 90-203㎡ 有装修 21000 维多利广场B塔 　 08.8 3916 63% 97910 154731 1900 250-440㎡ 毛坯 24660 中石化大厦 　 09.9 1275 28% 15307 54651 2022 800㎡ 毛坯 22676 汇美大厦 　 09.9 6103 89% 73242 82568 2300 110-386㎡ 天花,架高地台,墙身装修 25545 富力盈信大厦 备注 开盘时间 月均 ㎡ 消化率 已签约㎡ 总货量 全层面积㎡ 单元