2010年3月宝业地产·合肥E0913宗地块营销推广的策略思考.ppt

招商方式： 项目招商发布会 项目推介洽谈会 大型零售连锁会议 登门拜访 网络招商 电话联系 面对面沟通 行业协会、政府机构 各地商会 目标客户——主力店 超市：大润发、乐天时代、家乐福等。 家电卖场：国美、苏宁、五星。 目标客户——次主力店 聚人气店：肯德基、麦当劳、药妆店、酒吧、大型中餐、自助餐厅、量贩式KTV等 数码广场、书店、运动天地、名品折扣店 影院及儿童乐园 第三方招商网络平台的建立 他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取： 专业的招商网站 专业的地产交易平台 行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。 与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。 在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。 为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，可以在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。 招商政策的制定 商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要！ 孙子兵法曰：不战而屈人之兵，造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。 造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。在短时间内，在合肥、南京、浙江乃至上海形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。这样做的好处是： 节省大笔广告费，因为好的选题和好的文章，一些报纸的收费要比广告收费少很多。 能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过对原来的媒体宣传分析发现，原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。 由于是专业性的宣传，可以提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。 媒体宣传推广计划的制定执行 大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作。 招商发布会 项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会） 主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、苏宁。 阶段性的招商成果发布会 以项目命名的大型零售连锁会议 工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会 根据项目招商情况，会计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式。 大型主题招商活动的策划执行 房租高开低收 房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。 放水养鱼”，装修免租期政策 根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。 协助办证 提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。提供税收上面的政策支持，具体政策与财务部协商后确定。 允许一定范围内的改变房屋布局 经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。 招商政策建议方案 由于合肥市商业设施分割销售政策将于2009年4月份到期，加之本项目的开发条件里包含了开发商对集中式商业的持有限制，因此，在项目定位阶段我们便综合考虑开发公司的资金使用效率和回笼需要与持有物业之间的关系，通过对物业持有和销售之间比例关系的控制，即满足回笼资金的要求，又能保持对核心商业的控制权。 类别 体量 销售方式 盈利模式 集中式商业 40000㎡ 持有 租金；物业抵押再融资；REITs(房地产投资信托基金) 商业街区 50000㎡ 销售 销售溢价 SOHO写字楼 40000㎡ 销售 销售溢价 商业销售方案 产品导入期 住宅入市 商业入市 持续销售期 2010年12月 2011年5月 2012年12月 尾盘销售期 阶段 2010年4月 2013年3月 招