2010年4月成都郫县友爱镇清河村的项目营销的的策划提案.ppt

四、项目推广思路 作为小产权房屋，由于受到政策限制，在推 广上不能按照商品房推广，那么我们只有充分利 用各种有限的资源，发掘媒介优势，做到准确的 与客户结合。 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 1、销售方式 本项目在运作上，按照大盘模式推向市场。在不能在主流媒体做宣传的情况下，我们推广的中心将会放在项目本身形象宣传，项目的口碑方面。我们的主要推广手段为通过行销模式。 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 2、推广渠道 我们在行销挖掘客户，以情景生活来完成客户实现。那么我们必须在这两个环节上充分发挥优势，通过行销手段带来一定的客户资源，并通过生活场景的感受，完成客户的成交。 行销手段： DM发放、卖场展示、各类消费场所直投、生活集中区设置咨询点等 场景生活： 开盘活动、样板生活体验等 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 静谧的山林，悠闲的田野，田园牧歌式的生活， 给厌倦了钢筋水泥的人们一种宁静平和生活 田园牧歌 推荐项目案名 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 绿野源 备选项目案名 与自然同呼吸 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 怡然绿洲 备选项目案名 源于自然，回归自然, 在自然的清新中怡然自得 项目其他案名 【铭雅苑 】 案名易读上口，亲近自然、享受自然雅致生活 【上锦云庐】 绿意盎然的风韵 百年居家的选择 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 广告提案 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 市场饥渴原则： 分批推房源，制造“饥渴”。 人为制造供需失衡，造成购房者多于房源相对态势，逼客户下单。 保留单位销原则： 旺、平、滞销户型部分保留，便于价格提升，保持良好的销售节奏，同时刺激消费。 肥瘦搭套原则。 旺、平、滞销户型按一定比例推出，在前期多一些平、滞户型，通过价格杠杆调节购买需求。 （通过虚拟销售已经得出平、滞户型在推的时候先推这些户型） 五、销售策略 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 在正式销售前，通过模拟来确定房屋价格，房源如何推出，把握客户的实际需求和购买心态，最大化的消化不好房源，同时为开盘销售做好购买客户的“蓄水”储备。 行销（座销）登记 排号蓄水 定价策略和销控策略 房源测试排号 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 虚拟销售操作手法 推广阶段 时间 销售任务 备注 蓄市期 2个月 0 开盘期 1个月 30% 地基主体阶段 热销期 5个月 55% 封顶阶段 尾盘期 3个月 15% 现房阶段 合计 11个月 100% 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 一期销售的周期制订 1、广告拓展——通过多种隐性渠道进行客户拓展 2、销售巡展——通过项目巡展进行客户拓展 3、集团购买——通过定向单位推介形成客户拓展 4、区域性定向拓展——通过区域行销形成客户拓展 5、网络销售——通过网络平台形成客户拓展 6、口碑销售——通过客户资源形成客户拓展 7、驻点销售——通过成都或其他有效区域的公共场合（如：超 市、售楼接待点等）形成客户拓展 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 销售渠道策略 1、座销+行销+外驻展点—— 灵活机动，劳逸结合 2、“客带客”销售—— 口碑销售，圈子营销 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 销售战术 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 各个阶段销售策略 工作时期 销售策略 目的 蓄市期 圈子拓展、积聚客群、内部方案展示；网络销售 巡展集客、消化公司以往积累的客户资源 建立形象 开盘期 定向推介；精确销售；“点对点”营销；巡展销售 正式开盘 （快速回收资金） 热销期 现场体验；巡展销售；口碑销售；样板房展示 体验式营销 （吃够利润值） 尾盘期 样板房生活体验销售；口碑销售；品牌惯性销售 收官冲刺 （直接吃取高位利润） 市场篇 定位与产品篇 开发策略篇 营销策略篇 满足销售各阶段工作条件 工作时期 工作安排 备注 蓄市期 项目规划出台；印刷宣传品；接待中心形象；沙盘 开盘期 现场售楼部呈现；现场广告位；现场气氛装饰；现场样板示范景观呈现 热销期 现场房屋建筑部分呈现； 尾盘期 园林风格初见雏形，一期部分交房 综述 以上为基本销售条件，在后期的销售中可按实际情况调整 市场篇 定位与产品篇 开发策