2010年6月新乡市原阳县紫光明珠产品定位的研究的报告.ppt

紫光明珠产品定位研究报告 目录 原阳城市分析 原阳房地产发展状况分析 项目基地分析 项目产品规划建议 项目开发计划建议 县情 原阳经济 原阳经济结构分析 YuanYang economic structure analysis 原阳交通分析----- YuanYang traffic analysis 廊坊效应给我们的启示----- YuanYang traffic analysis 原阳交通分析----- YuanYang traffic analysis 原阳区域------YuanYang traffic analysis 结论 原阳守着函谷关不会发财的草根青年。 原阳依托大郑州傍上平原新区是趋势也是必然。 原阳经济崛起发展在于招商引资，否则经济塌陷任然会持续一个阶段。 原阳开放意识是决定一切发展中最重要的元素。 原阳房价为什么出现坍陷？ 原阳人口分析 原阳政府及人民收入状况 原阳未来城市化进程分析 中国城市化进程的规律 原阳城市化进程人口移动趋势！ 原阳城市化进程人口移动趋势！ 原阳城市功能分析------ 造成原阳房产价格坍陷的结论分析 1、整体收入水平偏低。 2、财政收入低，造成城市建设滞后，城市建设之后，造成刚性需求不能有效释放。 3、地域的特殊性造成县域高端客群向郑州、新乡移动。 4、产业结构单一及附加值低，单位效益及员工收入低下。 5、市场运作的不规范性，造成企业恶性竞争。 近期房地产政策--- 2009年房地产政策：前期宽松平稳，年底政策突变 国务院部署遏制部分城市房价上涨过快的措施——更为严格的差别化房贷政策 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施： 一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，不予贷款。 地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。 国务院部署遏制部分城市房价上涨过快的措施——增加住房供应 加强市场监管 二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。 三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。 四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。 政策直指炒房客：还有可能出台更严厉的措施 会议还指出：地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。 政策心理影响有多大？——与2007年“927新政”的对比 在上一轮房价调整的周期中，市场发生变化主要受到2007年9月27日新政的影响较大，房地产价格出现了长达近一年时间的调整。而这次政策与上次政策相比，政策内容有过之而无不及。 观点： 原阳作为一个四线城市房价收入比基本处于合理状态，这个城市人口众多且城市化进程慢，我们认为本次政策对类似于原阳的市场实际影响并不大，短期内成交量会下跌，而后随着市场复苏很快反弹。 短期内，看起来非常严厉的信贷紧缩政策必然会对市场信心带来影响，市场必然形成观望趋势，市场成交量将出现较大幅度的下降，同时，由于市场上需求结构的变化，第一类自住型需求客户比例将增加，市场成交价格也会因为结构性下降，这也将令楼市租金供楼