2010年9月10日内蒙古巴彦淖尔市翡翠城的项目的的策划简案.ppt

（四）营销推广节奏构想 项目认筹期：形象落地市场认同 此阶段我们需要结合工程形象等实物支撑，进一步呈现项目产品，增强客户对项目的感知，赢得市场进一步认同。 2.项目营销策略构想 （五）营销推广节奏构想 项目热销期：新闻事件层出不穷 三线城市的口碑营销对项目的销售带动极为关键，利用好各销售阶段，制造新闻点和关注点，结合客户活动，以获取市场客群对项目追捧热潮。 2.项目营销策略构想 ——THANKS—— 从市场层面我们面临着的威胁与机遇并存 （二）项目SWOT分析 优势：开发商实力与资源优势、项目地块位置稀缺。 项目开发商实力和资源优势明显，加之项目所处区位，区域水景环境优越，市场客群对项目的私密性应该感到满意，在此地块应有所为。 劣势：市场进入较晚，市场需要培育。产品呈现较晚。 由于市场进入较晚，市场培育需要一定时间，且产品呈现较晚，客户需要有足够的耐心等待，至使项目前期的形象引入极为关键。 1.项目营销定位思路 从市场层面我们面临着的威胁与机遇并存 （二）项目SWOT分析 机会：三线城市、发展落后、需求显著。 临河市具有的城市发展空间就是我们最大的机会。如何利用机会，打造适合城市发展和符合市场客群需求的产品，将市场赋予的机会利用到极致是重点研究的问题。 威胁：本土竞争、市场饱和、政策导向。 市场拥有开发实力较强的本土华裕地产及海天地产竞争，近两年外地开发商的进驻也为临河房地产带来了空前的竞争，同时市场中高端产品充斥，竞争较为激烈，同时政策导向影响不容忽视。 1.项目营销定位思路 从市场层面我们面临着的威胁与机遇并存 （三）项目市场定位 如何利用优势和机遇并加以放大从而弱化威胁和劣势带来的影响，找到项目的市场定位？ 我们重点研究四个问题。 1.项目营销定位思路 从市场层面我们面临着的威胁与机遇并存 （三）项目市场定位 （1）从市场角度出发，区别于市场竞争对手的核心竞争力是什么？ （2）从城市角度出发，融入城市、提升城市的社会责任是什么？ （3）从客户角度出发，与客户共鸣的核心价值观是什么？ （4）从产品角度出发，本案的核心价值是什么？ 1.项目营销定位思路 1、案例解析： 我们总结一、二线城市经典的案例以便为项目提供一些操作思路。 紫玉山庄 紫玉山庄产品线：紫玉以其准确的市场定位、超前的设计理念、精心打造的园林环境以及优质的专业服务，在房地产业内树立了良好的品牌形象。 紫玉山庄定位：领略西欧古典风情。 1.项目营销定位思路 1、案例解析： 我们总结一、二线城市经典的案例以便为项目提供一些操作思路。 推广方式：轰炸式投放结合高密度活动营销。前期软文导入项目品牌，后期主打阶段产品。 项目成功因素解析：古诗曰：“城有水则秀、居有水则灵。”水不仅表现为一种韵律的美，而且表现为一种灵性的美。北京是个缺水的城市，居水在具有灵性美的同时又包含了高档次的生活品质，不是所有人能够享有。作为顶级居住形态的别墅项目，水景更是其彰显价值的重要因素——水景资源的稀缺性，别墅开发商们看好了这点，营造出了不少优秀的水景别墅，水韵风情庄园、碧水庄园、中海瓦尔登湖、紫玉山庄等项目都在的水景上做足了文章，北京是一个水资源极为缺乏的区域，社区中的水色景观就成为了人们可望而不可及的东西。目前市场上的邻水别墅比非邻水别墅价格高出5%-10%。观水的别墅也比非观水别墅价格要高出很多。此外京城市场上的水景别墅市场也一直是热度不减，象水韵风情庄园、达华庄园、碧水庄园等项目很多的业主是冲着项目的水景而来，使得项目在销售上一直不错。 1.项目营销定位思路 2、寻找项目价值核心 通过紫玉山庄等成功模式的借鉴，结合市场和开发商自身情况就可以回答四个核心问题。 1.项目营销定位思路 2、寻找项目价值核心 从市场角度出发，区别于市场竞争对手的核心竞争力是什么？ 从开发商自身条件考量，地块资源（稀缺）和运营经验具有临河市场其他竞争对手不可企及的核心优势； 从项目的开发规模考量，具备打造独一无二水岸豪宅的各种要因； 1.项目营销定位思路 2、寻找项目价值核心 从城市角度出发，融入城市、提升城市的社会责任是什么？ 社会责任一定程度上是项目价值的一个升华。综合项目的基础条件和开发思路，项目对于提升城市形象、改善城市生活形态、提升城市品质均有着重要意义。 1.项目营销定位思路 2、寻找项目价值核心 从客户角度出发，与客户共鸣的核心价值观是什么？ 作为三线城市，随着经济和城市发展，居民生活水平提升和与外界信息的交流，住房需求已发生巨大转变，由以往的满足基本居住需求转向改善现有居住条件。客户的职业升级属性明显，产品打造成前瞻性、稀缺性、舒适性、私密性、至