2010年港龙集团昆山城东OFFICE营销的的策划的报告.ppt

小结 在售竞争项目—隆祺丽景国际 项目概括： 占地：28168平米 总建：18万平米 地址：前进路与黄浦江路交界 开发商：昆山隆祺置业有限公司 物业管理：山海天物业 近期推出竞争项目—帝景天成 中航城 世茂东一号 市场回顾： 1、昆山的经济一直处于上升趋势，经济开发区的GDP占到整个昆山一半以上，这也让广大外来企业看好日后经济开发区的发展前景。 2、昆山写字楼处于初步发展阶段，目前主要出现在城东及城南企业较多的区域，未来几年供应量持续放大，市场竞争十分激烈。 3、本案处于昆山城东经济开发区板块，生活及商业配套日趋完善化，但该板块办公市场针对性不强。 项目分析——地块区位 项目位于前进东路临近东城大道交界处，位于目前昆山目前精心打造的开发区企业科技园内，总占地面积60万平米，现已有昆山迅腾研发科技有限公司等9家研发设计公司进驻。 项目分析——周边环境与配套 交通： ◇ 项目位于前进东路临近东城大道交界，交通便利，公交106路可到，距离沪宁城际陆家浜南站四公里路程，驱车5分钟即可到达。 配套： ◇ 商业：世茂华东商城 企业科技园光电产业园 国际会展中心 企业总部基地 台商协会大楼 ； 学校：国际学校 育英幼儿园昆山仁宝小学 震川中学 文峰中学 星空幼儿园 开发区高级中学 晨曦小学； 医院：宗仁卿纪念医院 昆山市第一人民医院 等 环境： ◇ 地处现在开的昆山城东副中心板块，周边以行政办公及科技产业园为主，环境优美。 客群研究——回顾思考 对市场环境的再研究和思考 我们发现 1、处于上升阶段的昆山写字楼宇市场在产品设计、客户分类尚不够精细。 2、对于区域和产品的理解，尚有很大的挖掘和创新空间。 3、对于开发商战略的应用尚存在一定的不足，客户与项目互动的案例相对较少。 我们认为 1、在后金融危机时代，经济的发展将有力带动各区域块内的写字楼需求。 2、未来的客户对写字楼的需求带有很强的差异化特征，从群体、产品、文化上都会得到体现。自然环境优越、功能完善、灵活方便的办公产品将会得到青睐。 客群研究——客群定位 1、银行、国有大中型企业、大型民营企业及房地产开发商整层租售。 2、部分外企及中小型投资客。 3、本地中小型企业、成长型、创新型的现代服务业企业主。 产品定位——卖点整合 地段： ﹡昆山城东副中心板块 ﹡商业、交通配套日趋完善 ﹡区域内办公氛围不足且相对分散 产品定位—定位语 部分外贸、物流、广告、设计、摄影、艺术、个性化工作室等为了表现艺术性及经济上的考虑，会选择MOHO办公方式。 因此我们在进行产品设计时，应该以内部空间的宽大，可以任意分隔为主要的MOHO式卖点,部分的跃层或隔层作为辅推；大堂的设计要富有艺术性，以植物、吊顶、小型雕塑、轻音乐、油画等烘托大堂，避免一般写字楼大堂刻板、生硬的形象。 产品建议—停车场 产品建议—商务配套 顶级物业服务——世界顶级物业公司作为项目物业管理顾问 戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕… 个性化物业需求——建议购买2、3部高尔夫电车，方便接送周边园区内客户到“企业服务中心”消费！ 综合性配套服务——银行、票务、旅游、邮寄快递等 营销思路 策略 1、制定VIP客户策略（拟定会员权益） 2、租金保障策略（服务外包基地，入驻企业给予补贴） 3、聘请国际知名物业行做物业服务顾问，并整合其资源进行大客户挖掘，拓展招租渠道。 4、定向客户营销： 针对知名大型企业进行定向的招租，主力店效应，适当给予优惠；利用知名企业的号召力，吸引其它客户入驻。 5、CLUB营销策略（建议商务活动、客户PARTY、样板房体验日、慈善晚会、物业奠基、落成典礼等） 6、A座先行入市，视销售状况，客户反响，随时调整策略，如精品5A甲级写字楼销售良好，则B座亦可效仿，裙楼视招商情况适时入市。 公司全称苏州金瑞行房地产投资顾问有限公司，成立于2003年； 秉承以诚信赢得尊重、以专业化解风险、以效果体现执行、以服务创造价值的的企业发展理念，短短7年间，发展成为拥有苏州、南通、淮安三大主力市场，罗马假日、凯旋城、华新一品、香缇湾等6个在售项目，六十多名正式员工的专业地产服务机构！ 1、POP :建议在前进路沿线设立3-4块户外广告牌，进行形象和阶段性诉求推广。 2、道旗、横幅：沿前进路设置道旗、横幅引导过路客前往售楼处看盘。 3、精神堡垒：由于销场位置靠里，前进东路交叉路口设置。 4、销海：定期派发DM单张(报纸广告)进行低成本广告覆盖,投放重点为开发区的各工厂单位以及前进大道区域。 5、短信：配合重大营销活动或节点针对手机高端客户进行项