2010年淮安市中熙凤凰城整体营销的策略的报告.ppt

阶段工作 推广目标： 巩固项目形象，深化产品优势，树立美誉度，建立项目品牌的内涵。 主诉求： 销售节点信息（示范区公开，正式开盘，活动动信息等）。 次诉求： 项目卖点整合。 媒体 传播方法/内容 大众 户外大牌 延续前期户外大牌，根据项目进展更换信息 报纸广告 中央核心只是出身 淮海北路 盐河风光带 淮阴区政府三位合一 城市主角只是习惯 淮阴主城区，第一成熟生活圈，我的城市我的主场 花团锦簇只是寻常 四大主题景观，一席千年盐河，淮阴首席欧陆花园社区 网络广告 首页通栏、翻牌、大视窗等广告，网络新闻运作 电台广告 开盘等重要信息广告 DM 产品卖点详细解读 售楼处/工地 样板区、景观区、样板房包装到位 宣传折页 楼书等其他物料到位 活动 推介会 主题：中熙凤凰城 新都市优质生活 时间：2月XX日 地点：项目售楼中心 内容：产品的深度解析 品牌活动 主题：凤求凰-大型相亲活动 目的：通过活动聚集人气和市场关注，传达项目美好寓意。 地点：选择大型广场 内容：联合报社、电视台等媒体，通过设置舞台，组织参与性强的活动促使相亲男女交流合作，亦可以组织亲友团。对成功配对的男女提供礼品等。 第三阶段 阶段策略一 前期市场接受度高，销售情况好的前提下，推出：中心景观区多层＋剩余高层 阶段价格：5500元／平米 阶段策略二 前期销售不尽如人意的前提下，多层进行精装销售，通过1千元左右的装修标准，维持价格标杆。 阶段价格：6200－6500元／平米 经济测算 阶段工作 推广目标： 这个阶段时间相对比较长，扩大传播范围，继续提升项目形象，加大累积客户，确立项目品牌的高度和深度。 主诉求： 产品利益点的深化，产品利益带来生活价值的提升。 媒体 传播方法/内容 大众 户外大牌 卖点整合/活动信息 报纸广告 产品价值提炼及活动预告 新闻运作 新都市优质生活袭来 网络广告 活动节点全屏活动预告、通栏等，网络新闻运作 电台广告 卖点整合/活动信息 DM 项目活动和促销信息 现场 售楼处/工地 增加现场体验区 物料包装 易拉宝、展板等活动信息展示 活动 促销活动 1、“凤鸣铿锵-爱恋一生”活动 在规定时间内购买本项目作为婚房的新人购房，凤凰喜礼相送如：铂金对戒/购房额外折扣/蜜月之旅大抽奖等 2、根据重大节日如教师节、圣诞节等做促销活动，引起市场关注，促进持续销售。 营销总结： 1、多层作为项目标杆产品，必须穿插于每一波的销售阶段中，搭配为价格标杆； 2、高层销售，在每次多层提价后，以均价低300－400元的价格进行销售，拉开价差，保证资金回笼； 3、每次销售，进行产品同步蓄水，根据蓄水量，来决定开盘策略； 4、进入第二阶段后，开始零散销售，小步快跑的策略，每隔两三周进行一次小推售，每次将多层和高层进行搭配开盘； 5、第二阶段开盘阶段前，建议样板房制作到位； 6、关于商业，建议延迟销售，准现房阶段再推出，作为整盘的一个利润引爆点； 7、关于菜场，铺位分割方面尽量做小，内外分离，保证销售价值、销售单价的最大化。 一期总销估算： Chapter. 2 销售执行 建立完善CI服务系统 （企业形象识别系统）与项目VI系统配合，推出严格的“MI精神识别”与“BI行为识别”的接待客户的完整体系 销售执行 推行识别型全程服务 ★ 基于风华具有建筑专业背景的销售团队，培养对本产品各项技术指标和功能充分解读的专业人员。★ 在深刻了解消费者们真正的购买需求、购买心理，以及生活习惯和消费特征的基础上，进行项目的技术销售，达成产品内核和客群需求的统一。 销售执行 技术销售 激励团队士气，最好打硬仗的准备，团队人员必须做到有优秀的执行能力并且具备永不妥协的职业精神。 销售执行 风华天策精英团队的打造模式 销售执行 精英团队 所有销售团队人员必须提高自身修养，符合本身项目调性，从形象气质到谈吐需具备相当的高度。 销售执行 风华天策精英团队的打造模式 销售执行 精英团队 团队中精英必须符合以下标准 仪容仪表 ：着装整洁、仪表大方、传递 职业气质 面部表情 ：表情自然、亲和，情绪饱满， 积极活泼 手势语言 ：手势得体，指点到位，配合 协调，语调 自然亲切，语言 极富感染力 电话接听 ：普通话非常标准、用语标准、对客户的反应敏感并处 理得当，灵活回答客户关 注点，达到满意 销讲内容 ： 内容具体、全面，