2010年衡水市红日景园II期营销的的策划的报告.ppt

价格定位 价格定位 价格测算 价格定位 看重身份感的华而不实？ 注重生活味的经济实用？ 实用的奢华更一盘难求！ 御景公馆 ——实用与奢华的完美融合 他们一切秉持实用和品质为主要原则， 他们追求享乐而不奢靡浪费， 他们讲求品味而不仅仅是经济， 他们精于算计却也舍得为生活下血本， 他们讲求凡事自己有观点，从不人云亦云，随波逐流。 他们有自己一套独特的生活哲学 他们受到良好的教育，事业前景乐观 他们是： 正在成长的社会中坚力量 客群定位 定价方法的选择—— 为保证本案价格既能满足开发企业的利润目标，同时，又能客观的促进项目销售，具备一定的价格竞争力。本案在定价方法上，选择市场因素比较定价法对项目进行最初的项目定价。 具体定价体系如下： 市场因素比较定价法 确定项目现阶段价格 价格预测 预测项目入市价格 价格验证 项目真实价格的验证 备注：以下该预测价格是反映的是本案在现阶段的价格。与未来价格可能存在落差。 竞争对手主要指标比较 高层、小高层 联排、小高层 高层、小高层 高层、小高层 高层、小高层 高层、小高层 高层、小高层 高层、小高层 多层、小高层 高层、小高层 建筑形态 3500 85--120 8.8 文鼎轩 3300 3200 3500 3700 3900 3180（起） 3450 3580 3500 销售均价 (元/平方米) 54—136 10 御园福郡 联排 —— 御园 88—137 13.3 广厦上城 46 —— 6 15.2 44.8 11.59 上市面积 (万平方米) 凯旋城 CBD东都 卡纳湾 紫金花园 中华道 九派香邻 楼盘 88—130 80—130 80—180 90—212 90—123 93--160 户型区间 3325元/㎡ 3150元/㎡ 3333元/㎡ 3255元/ ㎡ 修正到本案的销售均价 3373元/㎡ 本案的综合修正销售均价 3500元/㎡ 3580元/㎡ 3300元/㎡ 3500元/㎡ 比较楼盘销售均价 修正系数 105 112 99 107 100 合计 14 17 14 16 15 项目规摸 11 11 9 12 10 小区配套 11 12 11 10 10 建筑风格 16 17 15 16 15 园林景观 10 11 10 11 10 开发商品牌 个别因素 10 11 9 10 10 物业管理 10 10 10 10 10 周边配套 11 12 11 11 10 自然资源 10 11 10 10 10 交通位置 区域因素 设定分值 影响因素 广厦上城 中华道 卡纳湾 九派香邻 参考项目 “市场比较法”测算项目目前行情下销售的大体价格 本案的价格预测，其上涨因素主要由2部分组成。其一是市场价格的自然上涨，其二是二期规划起点拔高； ?自然上涨部分：本案目前的市场价格根据测算，约在3373元/㎡左右；在项目面市后，由于价格的自然增长，如果再结合措施到位的营销手段，本案最终价格预计可突破3500元/㎡； 预计本案待到正式推广其整体住宅均价将能接近3500元/ ㎡ 备注：以上部分的价格预测，还需要进行进一步的市场验证。最终须根据市场价格的变化情况，调整本项目的价格定位。 产品建议7：商业景观的打造 关键词：情境式立体包装 ① 社区商业在项目没有成熟之前，商业包装的前期作用在于促进住宅销售，相当于一个现场版的销售道具。 ② 对商业的包装要把握业态和现场的参与感，让来业主对未来社区配套充满信心。 ③考虑到它是衡水第一条商业步行街这一特殊地位，所以在包装上以都市化、地标化、时尚大气为原则。 商业景观示意（一） 商业景观示意（二） 产品建议8：成品房 目前衡水市场精装修产品几乎没有，区域认可度不得而知，只有CBD·东都部分产品做了简装，但是在大城市的实践普遍证明精装修代表着高端站位，是品质楼盘的最基本条件，红日景园如果想在众多竞争对手中进行突围，精装修可能是个不错的选择。 红日景园二期提出精装修概念，并非意图挤身豪宅市场，而是以领先的产品占领区域市场、提升项目综合竞争力的一种尝试和选择。 定位篇 “为谁？造什么样的房子” 1、选择与项目相邻近的。 2、选择与项目品质相似的。 3、选择与项目规模对等的。 4、选择与项目客群有可能重合的 参照选择原则四大原则： 参照项目 ★ 本案 ● 卡纳湾 ● 中华道 ● ● 金域蓝湾 公园壹号 客群调研（一） 卡纳湾：该案置业顾问：仇丹丹 地域范围：来自周边政府工作人员、学校老师和私企老板购房人最多，主要看中小区的配套和周边环境，小区没有拆迁户，所以住宅档次比较高，这也是很多高端客群选择本项目的重要理由 购房目的：以自住性需求为主。 中华道：该案置业顾问：李光成 地域范围：本项目主要以高端客群为主，因为小区比较大，所以人群能够