华业东方玫瑰2011年度推售报告.ppt

* 华业东方玫瑰2011年推售报告 华业东方玫瑰项目组 2010.12.29 目 录 1 一 可售货源分析 1 二 1 三 1 四 2011年推广计划 2010年蓄客情况 2011年推售计划 1．可售货源分析 A和D区推售房源约为12栋、25万㎡、2600套 2．推售计划 1、销售评估 2010年房地产市场面临严峻的调控考验，伴随一系列的紧缩政策的持续出台，整体市场处于“高压”理性回顾期，从政府的调控信号角度分析，政府对于此轮地产调控的决心和信心持“长期性”，因此，2011年整体市场势必延续2010年下半年的宏观环境和供需水平，巩固和强化前阶段房地产调控所取得的初步效果； 通州市场2010年截止到11月底，期房和现房累计成交7098套，成交面积78.58万平方米，成交金额135.34亿元，成交均价17224元/平方米； 通州市场2010年截止到11月底，通州在售项目持销显著楼盘代表新华联·运河湾，实现成交1059套，成交面积104575.4万平方米，成交均价14577元/平方米； 伴随2010年的调控市场，通州区域重点竞品项目出现时点式开盘热销态势，虽然全年去化水平有限，但实现了阶段的热销局面： 市场背景 “4·19”新政前：京贸国际城实现三个月成交931套，成交面积81238平方米，成交均价19560元/平方米，但伴随新政调控，5月份-10月份，仅成交1套，成交均价27767元/平方米，成交面积89.71平方米，“高价位”促使其进入恶性停销持续阶段；自11月18日均价直降7000元/平方米至今，共销售93套，总销额达到2.0778亿元，成交均价20808.15元/平米； 新政持续期：龙湖·蔚蓝香醍作为调控期相对稳定的持销项目，仅高层部分，5月份-11月份，成交实现成交套数385套，成交面积49180万平方米，成交均价17570元/平方米； “9·29”新政后：远洋旗下东部两盘同开，以低于周边竞品主流预期价格的20%高调入市，其中远洋·新悦10月-11月共计签约完成成交套数775套，成交面积68655平方米，成交均价18658元/平方米； 新政百日后，位于通州传统区域的富力金禧花园，同样以低于周边区域平台15%的预期价格入市，开盘当月认购量91%，签约64套，签约面积5973平方米，，签约均价18943元/平方米 市场背景综述： 通州区域——以2010年前十一个月的去化速度来看，结合当月最优的合理预估，在现有的环境和均价范畴内，通州区预计去化90万平方米左右，套数8000余套，相对于2009年的量、套均骤减超过60%（235,2万平方米，25000套），整体通州区域2010年预计去化水平回归2008年，基本持平（90.46万平方米，6579套）。 个案项目——现状市场背景下，持销期项目为代表，预计2010年的消化量为10-12万平方米，虽有时点热销项目偶显，但热销态势持续短，后续持续性较差，属于节点爆发型，缜密的蓄客计划以及适度的价格让利，成为此类项目的必要保障条件。 2010年1月-10月份，通州区重点板块代表竞品项目量价关系表 项目 物业类型 容积率 装修标准 园林实景展示 户型 面积 均价 货量去化情况 在售楼栋折实价格（元/㎡) 金隅花石匠 花园洋房 2.2 毛坯 无 二房 83 14582 11#、14#在售，16#已售完、11#剩余房源16套；14#号楼10月份推出 14500 三房 110 16000 15000 三房 140 K2清水湾 住宅、公寓、别墅、花园洋房、联排别墅 2.2 毛坯 有 一房 50 22702 在售A1-1#、 A1-2# A1-6#剩余户型充足 A1-1#、 A1-2# 22500 二房 80 A1-6# 23000 三房 120 K2海棠湾 花园洋房、高档住宅 2.9 7# 4000-5000/㎡ 有 一房 45-60 18546 09年7月推出的2#-9# 10月推出的11#-16#，剩余房源不多。2010年3月推出A区1#、4#、7# 雅园A区2、3、5、6、8、9#楼 11527 二房 80-90 雅园A区11、12、13、14、15、16#楼 15955 三房 120-150 雅园A区1、4、7、10#楼 21738 全年销售均价评估 项目 物业类型 容积率 装修标准 园林实景展示 户型 面积 均价 货量去化情况 在售楼栋折实价格 京贸国际城 高层（） 2.5 毛坯 一居 63平方米 19579 目前目前在售3号楼，575套，目前签约369套 24315 二居 87平方米 三居 130平方米 远洋东方 高层（18） 3.0 毛坯 无 三居 148、157平方 15903 目前在售7号楼，104套，目前签约90套，预计11月底推出6号楼 15876