2011年1月深圳中洲宝城26区的项目营销的策略的报告.pptVIP

灵芝公园改造——奏响城市复兴的第一乐章 伍○ 行动 活动体系 推广体系 展示体系 服务体系 灵芝公园改造：配合政府既定目标参与宝安建设，为宝安人民打造宝安文脉与城市客厅的完美结合体 项目概况 位置 西乡大道与宝安大道交汇处（宝安61区） 占地（万㎡） 2.42 建面（万㎡） 6.78 容积率 2.8 户型 88-105㎡，50套/12% 125-130㎡，48套/11% 145-153㎡，260套/63% 175㎡， 56套/14% 共计414套 政策限制 90/90有合拼 开盘时间 2011年7月 中粮鸿云——城市干道纯粹大户社区，中低容积率，户均140㎡拼合为主，品牌开发商 宝 安 大 道 西 乡 大 道 中粮 鸿云 核心价值：干道物业+品牌开发商＋纯大户型社区 项目概况 位置 宝安新中心区新湖路与兴华一路交汇处（宝安区行政中心附近） 占地（万㎡） 1.7 建筑（万㎡） 6.6 容积率 3.80? 户型 130㎡左右户型为主 开盘时间 预计2011-2012年 （地块平整，准备动工） 榕江N5——宝安中心区稀缺中等户型、规模小但区位优势明显 地块现状 兴华一路 兴湖路 榕江N5 核心价值：宝安中心区+地铁+配套预期 22区 创业路 前进路 兴华二路 26区 32区 新安三路 公园路 区位：新安老城区新安三路、创业路及公园路围合而成 占地面积：20.7万㎡ 建筑面积：66.27万㎡ 容积率：3.2 发展商：勤诚达 预计开盘时间：2012年以后 22区旧改——同区域旧改项目，地铁口物业，灵芝公园景观，商务综合项目 核心价值：大型旧改＋地铁口物业+灵芝公园景观 政策形势：2011持续调控，力度更大，范围更广；深圳限购令长期存在，项目拼合户型存在消化压力 市场现状：9.29新政以来，全市成交价格相对平稳，但成交量有所下跌，大户型（拼合）成交速度放慢 未来供应：2011-2012年深圳西部豪宅供应井喷，但宝安市场中大户型供应有限，项目存在成为宝安豪宅标杆的机会 市场结论 当前宝安项目中熙龙湾关内客户比例最高，达到约45%，其他区域如中粮澜山多以本地客户为主 项目 关内 关外 金泓凯旋城 40% 60% 熙龙湾 45% 55% 中粮澜山 5% 95% 兰乔圣菲一期 44% 56% 冠城世家 12% 88% 御景台 8% 92% 泰华阳光海 33% 67% 湾上六座 30% 70% 玉湖湾 20% 80% 西乡老城 新安老城 宝安中心区 碧海中心区 贰○ 背景 项目背景 市场背景 客户背景 当前宝安关内客户主要集中在宝中，而其他区域项目多以本地客户为主 熙龙湾 45% 55% 关内 关外 金泓凯旋城 40% 60% 兰乔圣菲一期 44% 56% 玉湖湾 20% 80% 中粮澜山 5% 95% 冠城世家 12% 88% 第五大道 10% 90% 御景台 8% 92% 泰华阳光海 33% 67% 湾上六座 30% 70% 熙龙湾关内客户占到了项目购买群体的45%，是宝安在售高层项目中关内客户最高的项目 宝安中心区高端规划、社区品质感、高赠送的户型成为客户置业关注的要点 熙龙湾：关内客户看好其区域规划及升值潜力，认可项目品质 客户语录： ——“宝安中心区规划规格这么高，以后一定会涨的。 ” ——“鸿荣源还是舍得花钱的，这个盘是宝安中心区我看过的最好的，园林很漂亮。” ——“户型还是挺不错的，住起来应该挺舒服，送的面积也蛮多。” ——“比后海的盘还是便宜很多的，但环境品质都不比那边差。” 贰○ 背景 项目背景 市场背景 客户背景 成交客户以老城区客户为主，新安，西乡客户占整个成交客户的75%，部分福永，沙井等镇区客户 客户置业以私营业主，工厂老板和公务员为主，占整个成交客户的80%以上 成交客户来源 客户置业构成 典型客户： ——李先生：福永私营业主，在福永有几栋小洋房。一条村里的人都买了这里，他在朋友介绍下也买了冠城世家，认为这小区环境好、管理好、够档次、周边地段好。自己买了以后又介绍朋友来买 ——黄先生： 包工头，住周边，开辆捷达，觉的冠城的房子有档次、有品位、显身份。买了冠城最贵的复式 贰○ 背景 项目背景 市场背景 客户背景 冠城世家：宝安老城客户为主，权贵聚集 宝安客户占整个成交客户的56%，其中老城客户占宝安客户的80%以上，后期随着项目影响力的建立，逐渐吸引传统豪宅片区客户群体的关注，关内客户有所增加 区域 成交客户详细地址 宝安 海城新村（碧海） 富源花园（新安） 理想居（新安） 鸿景园（新安） 冠城世家（新安） 湖景居（新安） 华丰广场（新安） 翻身路147号（新安） 客户语录： ——老人活动的地方太少了，感觉在这别墅里面堵得慌 ——小区太小了，没有什么活动空间，不过品质非常不错，很高档 ——我们这些人都希望有私人的