2011年09月15日昆明化工片区城中村改造的项目的项目定位及商业规划建议.pptVIP

商业档次定位 以中高端为主的商业定位 高 中 低 低 中 高 产品等级 客户层面 高端 中、中低端 （市场主流产品） 低端 本项目等级 项目商业体量较大，不能区域当地占大多数的中低收入人群消费水平，但必须在建筑规划、主题特色以及购物环境上打造中高品质感的商业项目，同时规划一定比例的中高层次的品牌商家区域，以满足不同层次消费需求。 经营模式定位 多种模式结合 统一招租 将场内铺位或专柜统一出租给实际用家，所有者获取租金收益，实际商家负责经营，获取经营收益。 部分经营租赁加部分出售 一定面积的商铺用于出售，一部分面积的商铺用于出租，也可能余留一部分面积的商铺自营。 形象定位 项目塑造年轻、活力、时尚的形象 YOHO是“YOUNG”与“HOME”的结合; 著名媒体“YOHO”年轻人的城市； 定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心。 昆明YOHO 广场 第一部分　案例借鉴 第二部分　项目现有规划利弊分析 第三部分　项目整体定位 第四部分 项目商业定位 第五部分 项目商业规划建议 第六部分 项目写字楼定位及发展建议 研讨思路： 业态规划思路 根据项目战略目标与招商运营角度制定规划原则 1、项目商业业态规划必须起到整合原有商业与区域商业资源的作用； 2、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求； 3、项目规模较大，四周必须有主力店拉动人流； 4、项目以销售为主，应较多规划面积要求不大，同时具备长期经营能力的业态。 业态组合分析 从项目定位角度分析业态组合 零售业态商家组合分析 家庭式消费业态 以年轻人为主要群体 商务群体 不同消费群体都需要的日常消费业态 消费频率较高，容易营造项目时尚活力氛围 中高端消费群体为主，对购物环境、商家品质有较高要求 超市、服务配套、农贸市场、餐饮、服饰、儿童乐园、保健服务、家电家居等 潮流服饰、餐饮休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、电影院、ktv等）、电子数码、书城培训等 中高档餐饮、休闲娱乐、健身美容、品牌服饰、百货等 项目商业定位于“生活购物中心”，辐射区域不同层次消费群，因此，从业态组合上就必须能够满足不同消费群体的消费需求。 业态组合分析 从项目开发角度分析商业业态组合 专业市场业态分析 文化体育用品 电子手机数码 花鸟市场业态 原有商业环境较为破旧，需要重新规划与整合 原项目地主要以自然形成的街铺为主，较为分散， 区域市场缺失 项目可在此基础上，整合现有商家资源，并增大一定的规模，促进发展。 充分发挥其娱乐性与休闲性功能 项目庞大的项目规模必须具备若干个专业市场扩大辐射面，而项目开发主要以销售为目标，因此，规划的专业市场必须兼顾适宜销售以及具备长期经营能力，同时符合区域消费特点。 核心业态主题分析 项目周边百货云集，百货业态体量过大 区域百货情况 名称 规模 已有商业 金格 12000㎡ 汇都国际 62,950㎡ 在建商业 南亚之门 工人文化宫 苏家村项目 建议本项目不引入百货 百货 百货作为主力店，综合性较强，在大型项目中发挥着中高端形象展示、增强扩张面以及拉动人流的重要作用； 但区域内高端百货业态云集，市场已经饱和。 核心业态主题分析 四大超市聚集项目周边，超市没有发展空间 建设本项目不引入超市 超市 超市已有一定的发展，仅项目周边就有四大品牌超市，项目引入超市必然面临较大的市场竞争； 同时周边项目，不断要进行改造，超市供给过剩。 规模 已有 沃尔玛超市 24000㎡ 好又多 18000㎡ 家乐福 大润发 核心业态主题分析 引入时尚的名品店拔高整个项目的形象 名品店 引入一定量的名品店，一方面提高整个项目的形象； 同时在价格上以中高端为主，吸引大量年轻白领及追求时尚的人群； 名品店业态以名表，香水、家居、化妆品、潮流服饰等为主的业态。 核心业态主题分析 引入以年轻人为主要消费人群的潮流前线品牌 1、项目建议规划潮流前线，将目标消费群锁定年轻消费群体，营造项目时尚、活力氛围，同时提升营销价值； 2、经营业态以服饰精品为主，辅之以个人护理、珠宝、服务配套等； 3、商铺面积不大，开店成本较低，经营方式灵活，较适合小商家经营，同时具有较好的租金收益。 潮流前线 核心业态主题分析 规划商务需求的中高端餐饮、休闲娱乐业态 餐饮、休闲娱乐业态 项目需要此类型业态其集中规划，形成规模效应，也可规避其对其余商业的影响。 在大型商业项目中，餐饮休闲娱乐业态一直是人气最旺，自我经营能力最好的业态，一般占项目面积的30%-40%左右； 项目经营餐饮、休闲娱乐业态面临一定的竞争，因此必须从规划、整体形象打造，借助其余商业以及项目综合体优势打造新的餐饮娱乐聚集区。 业态 规模