原生墅产品定位和规划设计建议.ppt

* 产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败 我们深信：好的产品，就是成功的一半 一、上饶别墅市场概述 1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多； 2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住优势； 3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰； 4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装； 5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质； 6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次； 7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅作社区点缀； 8、别墅产品去化速度相对平稳； 9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大； 10、别墅配套相对较弱，会所功能单一 ； 二、项目规划条件 用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得） 建筑性质：低密度住宅 容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。 用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。 三、产品类型建议 200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000㎡ 可建面积：93240㎡（按容积率0.7计算） 200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡ 产品类型 产品数量 主力户型 面积 单价 总价 独栋 80幢 350㎡/幢 28000㎡ 2300元/㎡ 6440万元 双拼 50套 260㎡/套 13000㎡ 2000元/㎡ 2600万元 联排 90套 220㎡/套 20000㎡ 1800元/㎡ 3960万元 叠拼 160套 200㎡/套 32000㎡ 1600元/㎡ 5120万元 合计 390套 / 93000㎡ 1907元/㎡ 18120万元 原设想： 产品类型 产品数量 主力户型 面积 单价 总价 独栋 140幢 350㎡/幢 50720㎡ 2300元/㎡ 11665.6万元 联排 28套 260㎡/套 7280㎡ 1800元/㎡ 1310.4万元 叠拼 175套 200㎡/套 35000㎡ 1600元/㎡ 5600万元 合计 343套 / 93000㎡ 1997元/㎡ 18576万元 由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的均衡配置，在满足容积率0.7的条件下调整为以独栋为主，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无我有，人有我优的原则，最大限度的把项目做得纯粹，做如此调整基于以下理由： 调整后： 1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目，其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置； 2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双拼以及联排； 3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升； 4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广； 5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度最高； 6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多； 7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现； 8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜； 9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力； 10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减； （18576万元-18120万元=456万元） 项目名称 独栋（比例） 双拼（比例） 联排（比例） 叠栋（比例） 大红鹰·香溢云天 5栋(2.3%) 12套（5.4%） 180套（81.4%） 24套（10.9%） 君临天下 26栋（23.4%） 26套（23.4%） 35套（31.5%） 24套（21.7%） 茂林·首府 17栋（34.7%） 6栋12套（24.5%） 5栋20套（40.8%） / 尚宫 20栋（20%） 21栋42套（42%） 38套（38%） / 北星·金桂园 / / / 7栋36套 黄浦·阳光福邸 / 1栋2套（2.3%） 23栋86套（97.7%） / 带湖花城 / 1栋2套（1.9%） 58套（53.7%） 48套（44.4%） 东方家园 / / 158套 / 明珠广场 / 1栋2套（2.9%） 66套（97.1%） / 现代城 / 101套 / / 阳光花城 / / 100套 / 总计 68（6%） 199（17%） 741（65%） 132（12%） 附：表格 备注：仅1栋2套的双拼基本可归划进联排，只是由于用地空间限